خبرنامه الكترونيكي سايت - از ۱/۴/۱۳۸۸ تا كنون

فايل خبرنامه از ابتدا (مرداد ۱۳۸۲) تا خرداد ۱۳۸۸
(صفحه۲۹)
فهرست اصلي
فهرست:

  * ادبيات حقوقي و زبان فارسي
  * طرح استقرار مشاور حقوقي در مساجد
  * بايد به سيستم قضاي اسلامي برگرديم
بخش‌هاي زيادي ازآيين دادرسي ما اسلامي نيست
  * كتاب بررسي تحليلي روابط اقتصادي موجر ومستاجر ، تعيين سرقفلي ، حق كسب و پيشه و تجارت ، اجاره بها ، تعديل اجاره بها و اجرت المثل
-------------------------------------------------------------


  * ادبيات حقوقي و زبان فارسي

ادبيات حقوقي و زبان فارسي در نگارش قوانين (۱)

من بنابر شرايط شغلي كه دارم در خيلي از جاها متوجه اعتراض و انتقاد مردم مي شوم كه چرا در نص قوانين يعني در متن قوانين موجود كشور ما برخي از اصطلاحات عربي نامانوس و غير قابل فهم وجود دارد كه نمي شود براحتي و بدرستي آن را درك كرد و فهميد؟

اين انتقاد و اعتراض البته از جهتي مي توانددرست باشد ولي از جهتي نادرست نيز مي باشد يا بهتر است بگويم نقدي است كه جوابي منطقي مي تواند داشته باشد .

۱-شايد بشود اين نكته مهم را مطرح ساخت در رد نظر كساني كه معتقدند در متن قوانين ما اصطلاحات و كلمات عربي غير قابل فهم وجود دارد و نمي شود قانون را به درستي خواند و فهميد :امروزه هر دانشي همراه با اصطلاحات خاص خودش همراه هست و قرار هم نيست تمام اصطلاحات هر دانش را همه بتوانند بدانند و درست بخوانند در صورت نياز بايد به اهلش مراجعه نمود يا فرا گرفت دانش حقوق نيز جداي از اين موضوع نيست بايد براي فهم درست قوانين موجود به يك حقوق دان مراجعه نمود از سويي نيز نظام حقوقي ما حتي قبل از انقلاب نيز تحت تاثير شديد مكتب شيعه و فقه اسلامي آن بوده است و هنوز نيز اين تاثير برقرار است بگونه ايي كه هر گونه قانوني بخواهد در كشور وضع شود بايد مطابق با فقه اسلامي باشد حالا شايد برخي از اشخاص اين موضوع را به هر صورتي مورد رد و نقد قرار بدهند ولي اين سيستم وجوددارد و حاكم بر قوانين ماست و ملت نيز نشان داده است با اسلام انس و الفتي ديرينه يافته است .

۲-ممكن است در پاسخ گفته شود كسي با اسلام و شيعه و فقه مخالف نيست ولي نبايد كلمات و اصطلاحات عربي بكار برود چرا كه قانون بايد ساده و همه فهم باشد نه اين كه حاوي و شامل تركيبات و اصطلاحاتي باشد كه نشود آنان را براحتي درك كرد يكي از اصول قانون نويسي نگارش سليس و ساده است چرا در كشور ما با وجود فرهنگستان ادب فارسي اين موضوع در مجلس در تدوين قوانين و اصلاح قوانين كهن ديده نشده است و اقدامي نشد .

ا۳-ين كار مي تواند تحقق يابد ولي شايد بنابر عادت داشتن ذهن و قلم فقهاء و حقوق دانان ايراني و تدريس دروس فقهي و حقوقي تاثير يافته از فقه اسلامي و شيعيو با تركيبات و اصطلاحات عربي و فقهي شايد نتوانند مناسب ترين تركيبات را بيابند و جايگزين نمايند كه البته اين استدلال چندان محكم نيست مي شود با رعايت همه جوانب در عملي شدن اين امر اقداماتي تدريجي داشت و نتايجي قابل قبول بدست آورد.

۴-تاثير متقابل اسلام و ايران يعني دو فرهنگ متفاوت بر هم تا حدي زياد شده است بخصوص با تحول نظام سياسي و استقرار حكومت اسلاني اين رابطه عميق تر و شديد تر نيز شده است اما هم چنان مخالفان عقيده دارند كه قرار نيست با تاثير پذيري از نظام حقوقي مثلا فرانسه يا انگليس همان كلمات و اصطلاحات بيايند در متن قوانين گنجانده شوند بنابر اين زبان عربي هر چند زبان گوياي اسلام است و لي نبايد تمام كلمات عربي در متن قوانين زبان فارسي جريان داشته باشد تا حدي كه فهم آنان براي اكثريت مردم قابل درك نباشد .

۵-يكي از دلايل مهم در تاثير ورود زيان عربي در متن قوانين ايران حضور تحصيلكرده هاي حقوق دان عادت كرده ذهن و دلشان و زبان شان به اصطلاحات و تركيبات زبان عربي درفقه اسلامي بوده است و مي باشد علت نيز اين است كه حقوق خوانده هاي اروپا رفته نياز داشتند براي رفع مخاصمات و دعاوي از فقه اسلامي نيز علم و دانشي داشته باشند چرا كه مردم و باور هاي ديني تا حد بالايي بر دستگاه قضايي نفوذ داشته است .

۶-از سويي روحانيون آن دوره و حوزوي ها تلاش داشته اند به گونه اي به حاكمان نزديك شوند و در مجلس قانون گذاري نيز وارد شوند و نقش و تاثير خود را داشته باشند و اين البته به علت مخالفت شديدحوزوي ها و روحانيون در برابر قوانين ترجمه شده غربي و مخالفت با شريعت اسلامي مهم ترين دليل براي ايراد اشكال هاي متعدد و ايجاد نمودن سد و مانع و مخالفت هاي فروان كه مانع وضع قوانين در كشور مي شدند مطرح بود

۷- البته حقوق خوانده هاي غربي آن دوران كه البته داراي سمتي نيز بوده اند تلاش داشته اند اين ذهنيت منفي را منتفي نمايند تا شرايط براي وضع قوانين ترجمه شده غربي در جهت رفع نياز هاي كشور تحقق يابد و خوب اگر دقت بكنيم مي بينيم كه باز همين تاثير شديد فقه اسلامي بوده است كه در قوانيني مانند قانون مدني و قانون مجازات نقش داشته ست و در جاهاي ديگر مانند قانون تجارت و يا قانون چك و سفته و برات و قانون كار و ماليات هاي مستقيم و قانون استخدامي كشور ي و لشكري هيچ اثر و نشانه اي مستقيم در متن قوانين مذكور نيست نه در تركيبات بلكه در نظرات ديدگاهها و بيانان و نصوص قانوني وجود نداردچرا كه فقه اسلامي در اين زمينه ها سابقه و اثري نداشته است و اين موضوع ها در فقه كابرد نيز نداشته است به جهت اين كه روش و نظام كشور داري با آنچه كه در مغرب زمين بوده است در حكومت ها ي اسلامي نبوده است و همان روش سنتي مرسوم فقط در حد رفع اختلافها با روش هاي سنتي به سبك پيامبرص و امامان معصوم ع با نظرات فقهي مختلفو متعدد و گاهي متضاد در ميان مسلمين جريان داشت و همين موجب شده بود تا خود كشور هاي اسلامي در تدوين قوانين و تشكيل نظام هاي سياسي داراي مجالس قانون گذاري از روش و سبك هاي معمول در غرب بهره بگيرند و چقدر حقوق خوانده هاي اروپايي كشور مان در آن دوره ها شرايط سختي را داشته اند تا بيايند يك موضوعي مثلا چك سفته يا برات را براي فقهاء و مردم جا بيندازند كه اينها مناسب امورتجاري و روابط بازرگاني است مغايرتي با اسلام نيز ندارد .

۸-به هر حال شما اين موضوع را با اين سابقه بنگريد و بعد در اصلاح نگارش قوانين مختلف با زبان فارسي اصيل -كه البته از وظايف فرهنگستان زبان و ادب فارسي است - مورد توجه قرار دهيد.

نتيجه:

در اين جا ضروري است از حقوق دانان به نام و متخصص كشور مان و همه زبان شناسان اصيل و با هنر ايراني بهره جست تا حيات نويي به قوانين موجود و كهن بدمند و لباسي نو بر تنش بپوشانند. اين حق مسلم ايرانيان است از زبان خود محافظت نمايند و با رعايت زبان و گوياي شيرين فارسي در همه متون استفاده بكنند و از همه مسئولين نيز بخواهنددر متن قوانين كهن و تازه رعايت اين حق ملي معمول گردد.

حسن ذاكريان
كارشناس حقوقي
behdadboy@yahoo.com
بالا
فهرست اصلي


  * طرح استقرار مشاور حقوقي در مساجد

مشاور رييس قوه قضاييه:
بسياري از مشكلات مردم ريشه در عدم آگاهي حقوقي دارد

مشاور رييس قوه قضاييه با بيان اين‌كه بسياري از مشكلات مردم و مسائلي كه به عنوان اطاله دادرسي و امثال آن مطرح مي‌كنند ريشه در عدم آگاهي حقوقي دارد، اظهار كرد: مقام معظم رهبري ارتقاي دانش حقوقي مردم را از اولويت‌هاي نخستين قوه قضاييه در حكم انتصاب آيت‌الله هاشمي شاهرودي مطرح كردند.

به گزارش خبرنگار حقوقي ايسنا، حجت‌الاسلام و المسلمين جواهري در مراسم افتتاح طرح استقرار مشاور حقوقي در مساجد اظهار اميدواري كرد كه طرح مذكور كه با همكاري مركز مشاوران قوه قضاييه، مركز رسيدگي به امور مساجد و اداره امور فرهنگي و اجتماعي قوه قضاييه انجام مي‌شود زمينه‌اي براي ارائه خدمات بيشتر را به مردم فراهم كند. به ويژه آنكه در ايام دهه فجر قرار گرفته‌ايم و امام راحل همواره نسبت به حداكثر خدمت‌رساني به مردم تاكيد داشتند.

جواهري ارتباط روحانيت با قوه قضاييه را ارتباطي عميق و ناگسستني دانست و تاكيد كرد: اكنون نظام گزينشي و آموزشي مستقر در قوه قضاييه به طور جدي براي احراز صلاحيت‌ها و شرايط لازم در متصديان امر قضا فعال هستند و از مبادي مختلف حوزوي و دانشگاهي به جذب قاضي مي‌پردازند.

وي مسجد را پايگاه و سنگري دانست كه در همه ابعاد، خدمات متنوعي را حسب ذائقه‌هاي مخاطبين ارائه مي‌دهد و افزود: براساس طرح مذكور مشاوران حقوقي مورد تاييد مركز مشاوران قوه قضاييه در ساعات معين در مساجد مستقر مي‌شوند و با اطلاع‌رساني كه قبل از آن امام جماعت مسجد انجام خواهد داد افراد مي‌توانند مشاوره بگيرند و اميدواريم با حضور پررنگ ائمه جماعات بسياري از اين مسائل با صلح و سازش حل شود.

مديركل اداره امور فرهنگي –اجتماعي قوه قضاييه در پايان تصريح كرد: ارتباط با روحانيت در اداره كل امور فرهنگي-اجتماعي سرلوحه برنامه‌هاي ما قرار دارد.

انتهاي پيام - كد خبر: ۸۸۱۱-۱۱۲۸۸

×××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××

طرح استقرار مشاوران حقوقي در مساجد همزمان با ايام دهه فجر انقلاب اسلامي با حضور برخي از مسوولان دستگاه قضايي و رييس مركز رسيدگي به امور مساجد در مسجدالاقصي تهران افتتاح شد.

به گزارش خبرنگار حقوقي ايسنا، اين طرح با همكاري سه جانبه اداره كل امور فرهنگي و اجتماعي قوه قضاييه، مركز رسيدگي به امور مساجد و مركز مشاوران قوه قضاييه اجرا مي‌شود و شهروندان تهراني مي‌توانند نيازهاي حقوقي خود را با مشاوران قوه قضاييه مستقر در مساجد به طور رايگان مطرح كنند.

در اين مراسم حجت‌الاسلام والمسلمين جواهري مشاور رييس قوه قضاييه و مدير كل اداره امور فرهنگي و اجتماعي، حجت‌الاسلام و المسلمين ابراهيمي رييس مركز رسيدگي به امور مساجد و مومني رييس مركز مشاوران قوه قضاييه حضور داشتند.

ليست مساجدي كه آمادگي راه‌اندازي و استقرار مشاوران حقوقي رايگان را دارا هستند به شرح زير است:

مسجد امام حسين(ع) واقع در خيابان دولت، مسجد پيامبر اعظم(ص) واقع در سعادت‌آباد، مسجد جامع ضرابخانه واقع در پاسداران، مسجد صدر اراكي‌ها واقع در ميدان گرگان، مسجد المهدي (ع) واقع در يافت‌آباد، مسجد المهدي(ع) واقع در ميدان بريانك، مسجد جزائري واقع در ميدان خراسان، مسجد صادقيه واقع در افسريه، مسجد جامع ۱۴ معصوم (ع) واقع در سه راه شريعتي و مسجد امام حسين مجتبي(ع) واقع در شهر‌ري است.

انتهاي پيام - كد خبر: ۸۸۱۱-۱۱۲۷۷
بالا
فهرست اصلي


  * بايد به سيستم قضاي اسلامي برگرديم
بخش‌هاي زيادي ازآيين دادرسي ما اسلامي نيست

يك عضو كميسيون حقوقي و قضايي مجلس با تاكيد بر لزوم بازنگري در دستگاه قضايي اظهار كرد: بايد به قضاي اسلامي برگرديم.

حجت‌الاسلام محمدتقي رهبر در گفت‌وگو با خبرنگار خبرگزاري دانشجويان ايران(ايسنا)، درباره دستاوردها و نقاط قوت و ضعف دستگاه قضايي در آستانه سي و يكمين سال پيروزي انقلاب اسلامي گفت: كار قضايي كاري دشوار است. اكنون پرونده‌ها زياد شده‌اند. طبق آماري كه رييس دستگاه قضايي ارايه كرد ميزان پرونده‌ها به ۸ ميليون فقره مي‌رسد.

نماينده مردم اصفهان در مجلس در ادامه گفت: از طرفي تعداد قضات به اندازه كافي نيست و از سوي ديگر همه قضات نيز مجرب نبوده و از كارايي لازم و تجربه كافي برخوردار نيستند.

رهبر با بيان اين‌كه يكي از مشكلات دستگاه قضايي اطاله دادرسي است، افزود: اين موضوع موجب مي‌شود كه گاهي مردم مايوس شوند و بگويند كاش خودمان مسايل‌مان را حل كرده بوديم. ما اين موضوع را به مسوولان قضايي هم در جلسه با آنها گفته‌ايم.

وي با انتقاد از كيفيت كار دستگاه قضايي خاطرنشان كرد: در بين برخي قضات مواردي از رشوه وجود دارد. در بعضي موارد جواب مردم را نمي‌دهند.

رييس مجمع نمايندگان روحاني مجلس با بيان اين‌كه ما از قضاي اسلامي فاصله گرفته‌ايم، خاطرنشان كرد: در برخي موارد يك قاتل مسلم ۵ سال در زندان نگه داشته مي‌شود و ميليون‌ها تومان بودجه صرف نگه داري او مي‌شود. قانون چك نيز اشكال دارد. مشكل حقوقي و قانوني و اجرايي وجود دارد.

وي با اشاره به زحمات آيت الله شاهرودي در سمت رياست دستگاه قضايي، درعين حال گفت: ايشان چند سالي زحمت كشيدند ولي كاري از پيش نرفت، زيرا ساختار دادرسي ما اشكال دارد. خيلي از بخش‌هاي آيين دادرسي ما اسلامي نيست؛ اگر بود اين‌قدر قاتل و متجاوز نداشتيم. ماجراي دستگاه قضايي يك مصيبت نامه است و اميدواريم آيت‌الله لاريجاني تحولي ايجاد كنند.

رهبر با بيان اين‌كه در جلساتي كه با رييس قوه قضاييه داشته‌اند اين مطالب را يادآور شده‌اند، گفت: دستگاه قضايي به يك تحول گسترده نياز دارد. در دادسراها به گونه مورد انتظار عمل نمي‌شود. در درجه اول اين خود دستگاه قضايي و دادگستري است كه بايد بازنگري در كار خود داشته باشد. براي تنظيم يك آيين دادرسي جديد، يك دادرسي جديد و يك ساختار جديد با كارشناسان بي‌طرف مشورت كند.

عضو كميسيون قضايي و حقوقي مجلس تاكيد كرد: ساختار ما غربي است. ما بايد به سيستم قضاي اسلامي برگرديم و قضات توانمندتري تربيت كنيم و قضات را متعهد و كارآزموده تربيت كنيم و موانع را از جلوي پا برداريم.

وي گفت: قوه قضاييه بايد از انديشه‌ها و پيشنهادات مختلف براي تدوين يك آيين‌نامه جديد برگرفته از شيوه قضاي اسلامي استفاده كند. بهداشت قضايي يا پيشگيري يا يكسري كارهاي فرهنگي بايد در جامعه انجام گيرد و يك مقدار جرم زدايي شود. كساني پرونده‌هاي ميلياردي دارند به آنها رسيدگي نمي‌شود. چون از رانت استفاده مي‌كنند. تا زماني كه روش دادرسي درست نشود و قضات مجرب و متعهد نداشته باشيم اين وضعيت سامان نمي‌يابد.

نماينده اصفهان در مجلس با تاكيد بر ضرورت بازنگري در دستگاه قضايي اظهار كرد: همه نهادهاي حكومت بايد در راستاي اين بازنگري تلاش كنند.

انتهاي پيام - كد خبر: ۸۸۱۱-۱۰۱۷۲

×××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××
يك مدرس دانشگاه با اشاره به نقاط تحول مثبت در دستگاه قضايي پس از پيروزي انقلاب مانند پالايش در قانونگذاري و تربيت نيروي انساني لازم خاطرنشان كرد: حركت در دهه پيش رو در راستاي بهبود كيفيت رسيدگي‌هاي قضايي باشد.

قاسم شعباني در گفت‌وگو با خبرنگار حقوقي ايسنا، درباره نقاط قوت و ضعف دستگاه قضايي بعد از انقلاب و رويكردهاي دهه چهارم اظهار كرد: دستگاه قضايي ما بعد از انقلاب به دليل اينكه بايد پالايش اساسي در زيرساخت‌هاي علمي، حقوقي و نيروي انساني‌اش مي‌داد، خوشبختانه دستاوردهاي خوبي داشته است.

وي با اشاره به اينكه پس از انقلاب دانش آموختگان دانش حقوق و رشته علوم قضايي به ميزان وسيعي به عرصه قضاوت كشانده شدند، افزود: بعد از انقلاب تربيت شدگان بسياري با مباني اسلامي و نظام حقوقي اسلامي آشنايي داشتند و نظام قضايي ما توانسته نيروي لازم را در حد نياز تربيت كند.

اين مدرس دانشگاه در ادامه گفت: سازمان قضايي، دستگاه قضايي و لجستيك قضايي بعد از انقلاب تغيير اساسي كرده و به ميزان قابل توجهي افزايش يافته است و اين هم از نكات ارزشمند دستگاه قضايي است اما ضمن اينكه تغييرات خوبي صورت گرفته از لحاظ كيفي در پاره‌اي از موارد نقاط ضعفي به چشم مي‌خورد و انتظار مي‌رود با نظارت بيشتر، كنترل و مراقبت سيستماتيك و منظم بتوان كيفي كردن دستگاه قضايي را بهبود بخشيد.

شعباني اظهار كرد: از سوي ديگر پالايش اساسي در قانونگذاري صورت گرفته كه از نقاط برجسته و خوب است. ضمن اينكه از جهاتي نقاط ضعف هنوز برطرف نشده است.

اين مدرس دانشگاه با اشاره به اقدامات ارزشمند پس از پيروزي انقلاب اسلامي افزود: تصويب قوانين و مقررات اسلامي، تربيت قضات اسلامي از دانشكده‌هاي حقوقي و قضايي كشور، تامين دستگاه اداري و لجستيكي و تاسيسات قضايي از نقاط قوت دستگاه قضايي ما در حال حاضر است.

وي خاطرنشان كرد: در عين اينكه در زمينه‌هاي مذكور افزايش چشم‌گيري را شاهد بوديم اما در همه بخش‌ها نقاط ضعفي هم داريم كه بايد برطرف شود و در راستاي بهبود كيفيت رسيدگي‌هاي قضايي باشد. متاسفانه اطاله دادرسي و پاره‌اي از كارچاق كني‌ها، دخالت‌هاي نامشروع، قضاوت سطحي و غيرحقوقي بايد برطرف شود. با بهبود اين نواقص اميدواريم دستگاه قضايي در شان جمهوري اسلامي داشته باشيم.

انتهاي پيام - كد خبر: ۸۸۱۱-۰۶۸۴۰
بالا
فهرست اصلي


  * كتاب بررسي تحليلي روابط اقتصادي موجر ومستاجر ، تعيين سرقفلي ، حق كسب و پيشه و تجارت ، اجاره بها ، تعديل اجاره بها و اجرت المثل

بسمه تعالي
معرفي كتاب

كتاب بررسي تحليلي روابط اقتصادي موجر ومستاجر ، تعيين سرقفلي ، حق كسب و پيشه و تجارت ، اجاره بها ، تعديل اجاره بها و اجرت المثل
تاليف : محمد مسعود عليزاده خرازي ( عضو هيات علمي دانشگاه صنعتي شريف و كارشناس رسمي دادگستري رشته راه و ساختمان و نقشه برداري تهران )
با مقدمه اقتصادي طهماسب مظاهري و مقدمه حقوقي بهمن كشاورز توسط انتشارات بنياد حقوقي ميزان در هجده فصل به چاپ رسيده است .
تقريباً نزديك به نيمي از خانوارهاي شهري چه به عنوان مستاجرين ، پرداخت كننده اجاره بها و چه به عنوان موجرين ، دريافت كننده اين اجاره بها ، با مسائل مربوط به موضوعات حقوقي ، اقتصادي ومالي روابط موجر و مستاجر روبرو هستند . در اين كتاب ابتدا به بحث و طرح قواع كلي براي تحليل اقتصادي موضوعات پرداخته شده است ، سپس پاسخ اقتصادي به روابط اقتصادي موجر و مستاجر ارايه گرديده است.
در فصل اول روابط حقوقي موجر ومستاجر به ويژه در خصوص سرقفلي ، حق كسب و پيشه و تجارت و تعديل اجاره بها مورد بررسي قرار گرفته است . در فصل سوم قواعد كلي مكانيزم تعيين ارزش ها و روش هاي ارزيابي و كارشناسي موضوعات روابط اقتصادي موجر و مستاجر بحث شده است . در فصل چهارم تعيين اجاره بهاي آپارتمان ها و واحدهاي ويلايي مسكوني به روش قيمت هدانيك Hedonic و از طريق E/P بيان شده است . و اجاره بهاي محل هاي مورد استفاده براي فعاليت اقتصادي با روش توجيه اقتصادي ( روش NPV و يا IRR ) در فصل ششم آورده شده است . در فصل هاي بعدي سرقفلي مربوط به مواد ۸،۷، ۶ قانون روابط موجر ومستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ ، طبق نظريه اكثريت و اقليت وابهامات مربوطه از نظر اقتصادي مورد بحث قرار گرفته و سپس موضوع تعديل اجاره بها و ابهامات مربوطه از نظر اقتصادي كنكاش شده است. حق كسب و پيشه و تجارت ضمن بررسي نقش شهرت كسب در حق كسب و پيشه از نظر اقتصادي و اثر دريافت يا عدم دريافت مبلغ اوليه و حق انتقال به غير در ارزش حق كسب و پيشه ارايه شده است . در فصل هاي انتهايي دياگرام هاي روابط حقوقي و اقتصادي موجر و مستاجر و قوانين روابط موجر و مستاجر و آرا و نظريات مرتبط آمده است .

مقدمه اقتصادي

فارغ از اختلاف نظرهاي حقوقي در خصوص روابط موجر و مستاجر در عمل نيز در تعيين ارزش‌هاي مطروحه در روابط اقتصادي موجر و مستاجر با اشكالات و نظريات متفاوت مواجه مي‌باشيم و بدين سبب موضوعات اقتصادي جاري بين مالكين و مستاجرين از چالش‌هاي مهم اقتصادي جامعه كنوني به ويژه در جوامع شهري مي‌باشد. با عنايت به نوسان شديد قيمت املاك و افزايش شديد اجاره‌بها، ارزش سرقفلي و ارزش حق كسب و پيشه، اهميت و حسّاسيّت اين موضوعات را در جامعه بيش از پيش نموده است و از آنجايي كه اين موارد در كمتر نوشتاري تحليل و بحث شده، كتاب حاضر شروع خوبي براي بحث و تبادلات فكري و ترويج اين امور مهم است.
در خصوص موضوعات اقتصادي مطرح در بخش مستغلات از قبيل سرقفلي، حق كسب و پيشه و تعديل اجاره‌بها به دليل تاثير موضوعات حقوقي و ابهامات و مناقشات مطروحه در اين خصوص لازم به تدوين كتب و مقالات وجود دارد. زيرا در مورد حق كسب و پيشه و تعديل اجاره‌بهاي يك واحد تجاري مشخص، مبالغي مختلف توسط كارشناسان رسمي اعلام مي‌گردد، كه حل و فصل اختلافات را مشكل مي‌كند. با تحليل و بررسي دقيق و ارايه روش‌هاي محاسبه مي‌توان به نتايج همگن و منطقي دست يافت تا موجبات تامين دقيق‌تر حقوق طرفين را نمايد.
جناب آقاي مسعود عليزاده در اين كتاب علاوه بر طرح موضوعات اوليه قانوني و حقوقي مرتبط با روابط موجر و مستاجر، مباحث اقتصادي و مالي مرتبط با روابط موجر و مستاجر و استفاده از روش‌هاي كلاسيك ارزيابي پرداخته است.
بديهي است اين موضوعات هرچه دقيق‌تر تعريف و تبيين شود علاوه بر دقت در تعيين ارزش‌ها، باعث هماهنگي بيشتر ارزشيابي‌ها نيز مي‌گردد و مي‌تواند باعث بهبود فضاي كسب و كار كشور شود.
در نهايت اين كتاب مي‌تواند محل مراجعه كارشناسان رسمي و ساير فعالين در حوزه املاك و مستغلات باشد.
طهماسب مظاهري

مقدمه حقوقي

۱) «سرقفلي» لفظي است كه در تاريخ حقوقي و قضائي ما ريشه دارد و «حق كسب و پيشه و تجارت» نيزحداقل از زمان دكتر ميليسپو به بعد در فرهنگ حقوقي ما شناخته شده است.
تا آنجا كه مباحث نظري و علمي صرف مطرح باشد، در خصوص اين دو با مشكلي مواجه نيستيم. اما آنگاه كه به حيطه عمل و مبادلات اقتصادي وارد مي‏شويم، تعريف هريك از اينها، موارد تشابه و افتراقشان، امكان يا عدم امكان تداخلشان، نحوه و معيار تعيين معادل ريالي آن‌ها – همه و همه- موضوعيت و اهميت پيدا مي‌كند. اين بحث كه سرقفلي همان «حق كسب و پيشه و تجارت» است يا نه، سال‌ها مطرح بوده و عدم دقت قانون‌گذار در تنظيم قوانين نيز به آن دامن زده است. زيرا در برخي قوانين يا نظامات خاص قانونگذار يا واضع نظامات لفظ «سرقفلي» را به جاي «حق كسب و پيشه و تجارت» به كار برده و اين تصور را ايجاد كرده كه اين هر دو يكي است.
با تصويب و اجراي قانون روابط موجر و مستاجر مصوّب ۱۳۷۶ اين شبهه برطرف شد. در اين قانون فقط «سرقفلي» مطرح است و بحثي از «حق كسب و پيشه و تجارت» نيست. به عبارت ديگر در روابط استيجاري مشمول قانون سال ۱۳۵۶، مقوله «حق كسب و پيشه و تجارت» به تصريح قانون و مفهوم سرقفلي به حكم عرف مي‏تواند وجود داشته باشد. النهايه «سرقفلي» در صورتيكه بدواً به موجر پرداخت شده باشد يكي از عوامل موثر در ميزان حق كسب و پيشه و تجارت تلقي خواهد شد و اگر در ابتداي عقد اجاره پرداخت نشده باشد، آنچه بين طرفين مطرح خواهد بود، فقط «حق كسب و پيشه و تجارت» است و لاغير.
اما در روابط استيجاري مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوّب ۱۳۷۶ تنها با «سرقفلي» مواجه هستيم كه اگر در ابتداي اجاره به موجر پرداخت شود، در موقع تخليه به نرخ روز بازپرداخت خواهد شد و اگر پرداخت نشده باشد، موجر به مستاجر چيزي نخواهد داد. البته قانون‌گذار ما بازاء مالي برخي از شروطي را نيز كه ممكن است به نفع مستاجر شده باشد و وي در قبال اسقاط آن از موجر پولي بگيرد، «سرقفلي» ناميده است.
اما نكته اصلي و مهم اين است كه در محدوده قانون سال ۱۳۷۶ هيچ حقي به طور اتوماتيك و خود به خودي براي مستاجر محل كسب ايجاد نمي‏شود، حال آن كه در قانون سال ۱۳۵۶ اين حق به طور اتوماتيك ايجاد مي‏شد و اين تفاوت مهم و اصلي اين دو مقوله است.
۲) صرفنظر از مناقشات حقوقي و قضائي راجع به اين دو مفهوم در باب اينكه در چه مواردي محقق مي‏شوند و در چه حالاتي تحقق نمي‏يابند و در چه صورتهايي ساقط مي‏گردند، نكته مهمي كه وجود دارد نحوه تعيين مبلغ و معادل ريالي آن هاست در مواردي كه طبق قانون بايد پرداخت شوند.
در اين مورد از ديرباز نظريات مختلفي ابراز شده و تا آنجا كه بنده به ياد دارم تنها ضابطه موجود در اين مورد، آئين‏نامه شهرداري جهت تعيين ميزان حق كسب و پيشه و تجارت است در مواردي كه ملكي در طرحهاي شهرداري قرار مي‏گيرد. در اين آئين‏نامه هم صرفاً عوامل موثره در ميزان حق كسب و پيشه و تجارت برشمرده شده بدون اينكه «بارم» و ارزش هريك از اين عوامل ولو به اجمال مشخص شده باشد.
حال آن كه مي‏دانيم در دنياي امروز تبديل همه پديده‏ها - اعم از مادي و معنوي- به نوعي و ترتيبي، به واقعيت‏هاي عددي امري متداول و مرسوم است و تقريباً هيچ چيز نيست كه متخصصين نتوانند - در مقام مقايسه يا محاسبه- آن را به عدد تبديل كنند.
۳) جناب آقاي مسعود عليزاده در اثر ارزشمند خود، ضمن پرداختن اجمالي به مناقشات و مباحثات حقوقي و قضائي موجود - كه البته با توجه به طبع كارشان ورود در تفصيل اين مباحث نه لازم بود و نه مفيد- جنبه محاسباتي و مالي موضوع را مدون و «فورموله» كرده‏‏اند كه كاري بسيار مفيد است و در تحليل نهايي هرگاه استفاده از اين روشها متداول شود، مانع از تضييع حق طرفين عقد اجاره - خواه رابطه استيجاري مشمول قانون ۱۳۵۶ باشد و خواه تابع قانون ۱۳۷۶- خواهد شد. زيرا مقام قضائي صرفاً به تعلق يا عدم تعلق سرقفلي و بقاء يا سقوط حق كسب و پيشه و تجارت نظر مي‌دهد و تعيين مبلغ را به كارشناس ارجاع مي‌كند. حال اگر معيار و مبناي مشخص و ثابتي براي محاسبه و تعيين مبلغ نداشته باشيم، ناچار با نظريات متفاوت و متنوعي مواجه خواهيم شد كه گاهي تفاوت آن‌ها با يكديگر - در خصوص محل واحد- باورنكردني به نظر مي‏رسد.
همچنان كه مباحث مربوط به جنبه‏هاي حقوقي هر دو قانوني مورد اشاره، هنوز محل مناقشه و اختلاف است، حال آن كه از اجراي اولي ۳۲ سال و از اجراي دومي ۱۲ سال گذشته است و برخي تصور مي‏كردند قانون ۱۳۷۶ به همه اختلافات و تعارضات حقوقي و قضائي پايان خواهد داد كه چنين نشد، فورمول‌ها و روش‌هاي محاسبه و اجزاء آن‌ها نيز مي‏تواند - و بايد- در طول زمان و ضمن عمل اصلاح شود و تكامل يابد.
از اصل «سرقفلي» و «حق كسب و پيشه و تجارت» كه مشكل‏ترين قسمت قضيه است، نحوه تعيين اجره‏المثل و «تعديل اجاره‏بها» نيز متفرع شده كه در جاي خود محل مناقشه بسيار است. اينكه در تعديل اجاره‏بها بايد اجاره زمان كارشناسي را تعيين كرد يا بايد مبلغي را كه مبناي توافق اوليه بوده در محاسبه دخالت داد؟ سوالي است كه پاسخهاي گوناگون دارد كه هريك درخور تامل و قابل دفاع است اما در اين مورد هم مبنا و معيار دقيقي وجود ندارد. بررسي‏ها و استنتاج‌هاي جناب آقاي عليزاده در اين قسمت نيز جالب و درخور توجه است و مي‏تواند برخي مشكلات ديرپا را حل كند.
بي‏گمان جناب آقاي مسعود عليزاده به عنوان كارشناس رسمي دادگستري در بهترين موقعيت براي ايجاد روش‌هاي عيني و ملموس به جاي روش‌هاي ذهني و غيرقابل لمس، در موارد پيشگفته هستند و اثر ايشان مي‏تواند براي دادگاه‌ها و وكلاي دادگستري و كارشناسان رسمي و حتي موجرين و مستاجرين آموزنده و راهگشا باشد.
اميدوارم ناظر فعاليت‏هاي بيشتر علمي و فني ايشان باشيم.

بهمن كشاورز - وكيل دادگستري



پيشگفتار مولف

آنچه امروز از دغدغه‌هاي مهم زندگي شهرنشيني است بي‌شك موضوعات اقتصادي و مالي، خصوصاً مسائل مربوط به روابط موجر و مستاجر است. چه مستاجرين به عنوان پرداخت‌كننده اجاره‌بها و چه موجرين به عنوان دريافت‌كننده اين اجاره‌بها، خواه ناخواه، با مسائل مربوط به اين موضوع روبرو هستند. اين امر از آنجا اهميت پيدا مي‌كند كه تقريباً نزديك به نيمي از خانوارهاي شهري يا مستاجرند و پرداخت‌كننده اجاره‌بها و در گير با مشكلات آن و يا موجرند و دريافت‌كننده اجاره‌بها و در گير با مسائل آن.
با افزايش رو به رشد ارزش‌هاي مالي متكي بر روابط موجر و مستاجر، مسائلي از قبيل اجاره‌بها، سرقفلي، حق كسب و پيشه و تجارت و مانند آن، از موضوعات مهم اقتصاد خانواده‌ها محسوب مي‌شود، و از آنجايي كه مستاجرين غالباً از اقشار متوسط و رو به پايين جامعه هستند و اجاره‌بها بخش مهمي از هزينه خانواده آن‌ها را تشكيل مي‌دهد لذا براي رعايت عدالت، مسائل روابط موجر و مستاجر بايد كانون توجه بيشتر قرار گرفته و با ظرافت و حسّاسيّت بيشتري بررسي شود.
از آنجايي كه موضوعات حقوقي در مسائل اقتصادي طرح شده در بخش مستغلات از قبيل سرقفلي، حق كسب و پيشه و تجارت و تعديل اجاره‌بها تاثير‌گذار است و اين موضوعات خود ابهاماتي دارند. لازم است تحليل و بررسي دقيق‌تري صورت گيرد تا با ارايه روش‌هاي محاسبه‌اي مناسب حقوق طرفين به نحو احسن و دقيق‌تري تامين شود و البته فراهم آوردن مطلبي در حوزه كارشناسي، ناگزير مشكلات فراواني را به دنبال دارد. هر چند اين امر در ابتدا ظاهري ساده دارد ولي بايد دانست كه ساختار آن پيچيده و متنوّع است.
در كتاب حاضر، سعي شده مسائل و موضوعات مربوط به روابط موجر و مستاجر چه در بخش مسكوني و چه در بخش غير مسكوني مورد تحليل و بررسي قرارگيرد تا با ارايه روش‌هاي كارآمد نظريات كارشناسي رسمي هر چه منسجم‌تر، پيش روي مخاطبين قرار گيرند.
در اين كتاب علاوه بر آن كه به موضوعات اوليه قانوني و حقوقي مرتبط با روابط موجر و مستاجر توجه شده است. با استفاده از روش‌هاي كلاسيك ارزيابي و كارشناسي در دنيا، به بررسي عملي موضوعات مهم و مطرح امروز، در چهار حوزه تعيين اجاره‌بهاي واحد‌هاي مسكوني، اجاره‌بهاي واحد‌هاي غير مسكوني، سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت پرداخته شده است و براي اين كه مطالب قابل درك باشد از موضوعات ساده‌تر آغاز و با موضوعات پيچيده‌تر به پايان رسانده‌ايم.
در متن كتاب ابتدا به بحث و طرح قواعد كلي براي تحليل اقتصادي موضوعات پرداخته شده است، سپس پاسخ اقتصادي به آن مسائل ارايه گرديده و بعد به ابهامات جديد مطرح شده از بررسي اقتصادي موضوعات و نقد آن ابهامات جديد، توجه شده است.
در عصر حاضر استفاده هرچه بيشتر از شيوه‌هاي رايانه‌اي و رياضيات در امور كارشناسي مي‌تواند مطلوب باشد لذا سعي بر اين بوده كه از اين موضوع در روش‌هاي NPV وIRR بهره گرفته شود.
براي سهولت درك مطالب و انسجام موضوعات، دياگرام‌هاي مربوط به امور حقوقي، قانوني و ارزيابي موضوعات اقتصادي موجر و مستاجر آورده شده است.
طبيعت مسايل اقتصادي خود پيچيده است و تغييرات ناشي از گذر زمان و همچنين دگرگوني‌هايي كه در اثر شروط ضمن عقد در ارزش‌هاي مطرح شده ايجاد مي‌شود مسلماً به اين پيچيدگي‌ها دامن مي‌زند.
در اين كتاب به مباحث نظري حقوقي و اقتصادي پرداخته نشده بلكه سعي بر آن بوده تا به صورت ساده و عملي بيشتر به ارايه طريق توجه شود چرا كه ثابت شده مباحث صرفاً نظري در عمل ارزش چنداني ندارند. بر همين اساس نويسنده نظر بر آن داشته تا با شيوه‌هاي جديد و مستدل به ارايه روش‌هاي مناسب در تعيين ارزش‌هاي اقتصادي موجود در روابط موجر و مستاجر بپردازد و سعي در طرح روش‌هاي علمي، عملي و تجربي براي ارزيابي و ارزش گذاري داشته است. براي نيل به اين مقصود بيشتر سعي شده براي تعيين ارزش‌هاي مورد نظر و تطابق آن با واقعيت، به قيمت بازار رجوع شود. بدين منظور سعي بر استفاده از روش‌هاي كلاسيك اقتصادي و انطباق آن با واقعيات ارزش‌هاي اقتصادي موجود در بازار، با توجه به قوانين حاكم در روابط موجر و مستاجر نموده و همچنين به تشريح عوامل موثر گوناگون روي ارزش‌ها پرداخته است.
در بخش پاياني كتاب، براي راحتي كار و مراجعه خوانندگان، قوانين موجر و مستاجر و آراء و نظريات موجود در اين باب، گردآوري شده است.
از آنجا كه مراجع و كتب معتبري در اختيار كارشناسان رسمي نيست و شايد برخي از ايشان با امور كارشناسي آگاهي كافي نداشته باشند، نظريات كارشناسي دچار آشفتگي شده و حتي گاهي بعضي از اين نظريات كارشناسي از منطق عدالت و واقعيت‌هاي حقوقي و اقتصادي فاصله زيادي دارند، كه اين امر موجب عدم يكنواختي و انسجام در موضوعات مربوط به روابط موجر و مستاجر شده است. اميدوارم اين كتاب حاضر گام كوچك در ارتقاي كيفيت و انسجام نظريات كارشناسي باشد و نه تنها براي كارشناسان رسمي بلكه، براي ساير افرادي كه با املاك و مستغلات سر و كار دارند، از قبيل موسسات مالي و آژانس‌هاي مسكن و املاك و...، نيز مفيد باشد.
در پايان پيشاپيش از تمام كساني كه كتاب را مطالعه مي‌فرمايند و مطالب آن را مورد نقد و ارزيابي قرار مي‌دهند و در اين زمينه پيشنهاداتي ارايه مي‌نمايند كمال سپاس و تشكر را دارم و آماده دريافت نظريات و پيشنهادات ايشان از طريق آدرس اينترنتي alizadeh@sharif.edu يا alizadeh@sharif.irهستم.

محمد مسعود عليزاده خرازي
بالا
فهرست اصلي

 *English
Lawyer Search <  
Francias* 

 *كانون جهاني (IBA)
اتحاديه كانونها
 *مصوبات
 *مجمع عمومي
 * شوراي اجرائي
 *كميسيون‌انفورماتيك
كانونهاي وكلا
 *مركز
 *فارس
 *آذربايجان شرقي
 *آذربايجان غربي
 *اصفهان
 *مازندران
 *خراسان
 *گيلان
 *قزوين
 *كرمانشاه و ايلام
 *خوزستان و لرستان
 *همدان
 *قم
 *كردستان
 *گلستان
 *اردبيل
 *مركزي
 *بوشهر
 *زنجان

امور وكلا و كارآموزان  *فهرست اسامي
 *مصوبات كانون
 *كميسيون حقوقي
 *كارآموزي و اختبار
 *آزمون وكالت
 *نظرات وكلا

پيش‌نويس‌لايحه‌وكالت
 *كتابخانه
 *مقالات حقوقي
 *مجله حقوقي
 *نشريه داخلي

منابع حقوقي
 *بانك قوانين
 *آراء قضائي
 *نظرات مشورتي
 *لوايح و اوراق
 *مراجع رسيدگي
 *پرسش و پاسخ

سايتهاي‌اطلاع‌رساني
 *حقوقي و داخلي
 *حقوقي خارجي