لطفا برای مشاهده بهتر تارنما قلم فارسی موجود را دریافت کنید.  كاوش پيشرفته
مقالات حقوقي وكلاء و حقوق دانان (صفحه۳۶)

فهرست اصلي
فهرست:

اهميت تثبيت رسمي ديون و تعهدات در سياست قضائي
  * ۱) مقدمه
  * ۲) قضازدائي از طريق امكانات سازمان ثبت
  * ۳) اخذ بينه و كتابت دين در منابع اسلامي
  * ۴) ضرورت توسعه و ارتقاء مجدد اهميت و اعتبار اسناد رسمي
  * ۵) امكانات سازمان ثبت اسناد و سردفتران اسناد رسمي
  * ۶) بازنگري در شيوهها، مقررات و كيفيت تنظيم اسناد رسمي
  * ۷) بكارگيري ظرفيت اجراي اسناد رسمي
  * ۸) بازبيني مقررات و افزايش صلاحيتهاي سردفتران اسناد رسمي
-------------------------------------------------------------



اهميت تثبيت رسمي ديون و تعهدات در سياست قضائي
قضازدائي از طريق امكانات سازمان ثبت - اخذ بينه و كتابت دين در منابع اسلامي - ضرورت توسعه و ارتقاء مجدد اهميت و اعتبار اسناد رسمي - امكانات سازمان ثبت و دفاتر اسناد رسمي- تبليغات و اطلاع رساني - افزايش كارآيي دفاتر اسناد رسمي - رفع استعلامات غير ضروري براي ثبت معاملات- ايجاد و گسترش نهاد وكيل خانواده - ارتقاء ظرفيت ادارات اجراي احكام اسناد رسمي
                                       
طرح بحث:
مقاله حاضر در ابتداي سال ۱۳۸۴ به منظور بررسي نقش و اهميت مبحث ثبت رسمي ديون و تعهدات در نظام قضائي كشور، تاليف شده است و در خصوص وضعيت و نحوه توسعه تنظيم اسناد رسمي، راه كارهاي متعددي پيشنهاد شده است.

خوشبختانه در طول سال ۸۴ حركت هاي قابل قبولي در اين زمينه شروع شده (كاهش نرخ حق الثبت) و حسب اعلام مسئولين سازمان ثبت اسناد و رسمي كشور، جهت رفع مشكلات تنظيم اسناد رسمي و تحول در اين زمينه، پيشنهاد چندين لايحه و طرح، در دستور كار قرار گرفته است.

بدون شك اقدامات در اين خصوص، به مثابه مبارزه با علت واقعي وضعيت نگران كننده دادگستري در ايران ميباشد و از هر حيث بهتر از اقدامات مبارزه بامعلول، مثل افزايش كمي دادگاه ها، توسعه مراجع شبه قضائي، تغييرات متعدد در نظام دادرسي و مباحثي از اين قبيل ميباشد.

بخش اول اين مقاله با اندك تخليص، در شماره ۵۷ مجله كانون (ماهنامه حقوقي كانون سردفتران و دفترياران) چاپ شده است.

۲/۲/۱۳۸۵ – حسين زينعلي، وكيل دادگستري


  * ۱) مقدمه

با توجه به وضعيت فعلي دستگاه قضائي ايران، كه حسب آمار تقريبي‌، كه متاسفانه به صورت كلي و فرضي برآورد ميشود، (زيرا هنوز قوه قضائيه در كشور ما، عادت به انتشار رسمي و دقيق و متنوع آمارهاي قضائي به صورت علني و در فواصل كوتاه مدت، ندارد يا ما از آن بي‌اطلاع هستيم) در يك ساله ۱۳۸۳، گفته شده در حدود شش ميليون پرونده وارده به كل سيستم قضائي بوده است،

در حاليكه در حدود ۶۰۰۰ قاضي و هزاران شعبه رسيدگي در كل كشور وجود دارد، كه هر چند براي هر قاضي در سال متوسط ۱۰۰۰ پرونده مي‌شود، ولي چون تعدادي از كادر قضائي، در سازمان مديريتي قوه قضائي و يا سمت‌هاي مشترك قضائي شعب دادگاه‌ها (مثل رئيس، دادرس، داديار يا بازپرس) انجام وظيفه مي‌نمايند، رقم واقعي حسب آمار آخر سال به طور متوسط بين ۱۵۰۰ تا ۲۵۰۰ پرونده براي هر شعبه قضائي، برآورد شده است. هر چند برخي از شعب در پايان سال ۱۳۸۳، بيش از ۲۵۰۰ پرونده وارده ثبت كرده‌اند.

تعداد مذكور اين حقيقت تلخ را گوشزد مي‌نمايد، كه ورودي زياد پرونده به دادگستري منجر به فلج شدن سيستم مي‌گردد و در راستاي تحقق اهداف توسعه قضائي، مي‌بايست راه‌كارهاي مناسب براي رسيدگي شايسته و رفع مشكل، عمل گردد. بنابر اين نه تنها انواع شيوه ها و سياست‌هاي كلان، ايجاد و توسعه شوراهاي حل اختلاف وموسسات داوري، في‌نفسه داراي ارزش مي‌باشند، لكن در صورتيكه بتوان از طريق امكانات سازمان ثبت اسناد و سردفتران در كل كشور، از ابتدا كليه قراردادها ومعاملات شفاهي و كتبي ميان مردم را، كه متضمن دين يا تعهد مي‌باشد، به صورت اسناد رسمي ثبت و ضبط نمود و آنگاه در صورت استنكاف يكي از طرفين، به جاري رسيدگي طولاني فعلي، فقط بحث اجبار متخلف به اداي دين يا انجام تعهد، باقي بماند كه آنهم به سهولت از طريق ادارات اجراي اسناد رسمي، و به كمك مامورين انتظامي قابل انجام است، به صورت ريشه‌اي، و از باب مبارزه با علت و نه با معلول و در مقام پيشگيري از بوجود آمدن دعاوي بي‌جهت، بسياري از مشكلات فعلي سيستم قضائي، قابل رفع ميباشد.

ضمن آنكه مي‌توان بسياري از اموري كه فاقد جنبه ترافعي ذاتي است، نظير مباحث امور حسبي، تحرير و تقسيم تركه، تقسيم مال مشاع و امثالهم را از طريق دفاتر اسناد رسمي، انجام داد كه منظم به طرح توسعه و الزامي شدن استفاده از وكيل و مشاوره حقوقي خانواده، و توسعه هم‌زمان مراجع شبه قضائي مثل شوراهاي حل اختلاف و موسسات داوري، بدون شك از مهمترين برنامه‌هاي عملي مباحث توسعه قضائي خواهد بود.

به عبارت ديگر، بايد، قوه قضائيه در مواجهه با معظل تعداد زياد پرونده در كشور، يك طرح مدون و سياست قضائي مشخصي داشته باشد، كه آيا فقط به فكر ازدياد (كمي يا حتي كيفي) شعب رسيدگي كننده، تنوع مراجع غير قضائي يا شبه قضائي، كم كردن فرآيند دادرسي و رفع اطاله رسيدگي، اصلاح مقررات از حيث جزا زدائي، قضائي زدائي مي‌باشد، يا بخشي از امكانات خود را از باب مبارزه با علت و نه با معلول، در فكر پيدا كردن شيوه‌هايي است كه براي حل و فصل نيازهاي اجتماعي و اقتصادي مردم، كليه تعهدات و ديون در همان لحظات شكل گيري و تحقق، با استفاده از اسناد رسمي و غير قابل انكار، تثبيت شود و بعدا فقط بحث اجبار متخلف به اداي تعهد و پرداخت دين باقي بماند.

اين سياست قضائي، يعني مبارزه با علت و نه با معلول، حداقل در ۲۵ سال گذشته و به خصوص در برنامه‌هاي اعلام شده اخير قوه قضائيه كاملا مشاهده نمي‌شود يا هنوز به آن ميزان كه شايسته اين بحث است، پرداخته نشده است.

در اين خصوص، با توجه به ظرفيت داخلي و پتانسيل موجود در سازمان ثبت و اسناد و املاك، ناشي از مديريت ثبت دفتر املاك و اجراي اسناد رسمي و نيز وجود هزاران دفترخانه در سراسر كشور، كه اكثريت آنها توسط حقوق‌دانان باتجربه و به هزينه بخش خصوصي، اداره مي‌گردنند، ظرفيت بسيار عظيمي در اين بخش نهفته است كه تاكنون كمتر مورد استفاده قرار گرفته است.

لذا در اين مقاله، علاوه بر بررسي ظرفيت فعلي سازمان ثبت و دفاتر اسناد رسمي، بحث افزايش صلاحيت رسمي سردفتران اسناد رسمي و اجباري شدن تنظيم تمامي اسناد مهم ديون و تعهدات در دفاتر اسناد رسمي، به همراه افزايش امكانات ادارات اجراي اسناد رسمي، و به خصوص ضرورت رفع و از بين بردن، عوامل بازدارنده براي تنظيم اسناد رسمي، اعم از هزينه‌ها و استعلامات زائد و تصحيح شيوه‌هاي ثبت اسناد، مورد بررسي واقع شده است. زيرا لازم است، بخشي از سياست قضائي كشور، به اين حوزه معطوف شده و از ظرفيت‌هاي خالي اين بخش، براي حل و فصل مشكلات فعلي، استفاده گردد.

خوشبختانه حسب اطلاع در سازمان ثبت و اسناد كل كشور، ذيل نظر معاونت محترم اسناد، گروهي از صاحب نظران حقوقي، سردفتران اسناد رسمي و اساتيد دانشگاهي در حال بررسي موضوع و با همراهي معاونت توسعه قضائي قوه، در تلاش تدوين قوانين پيشنهادي براي اين امر هستند، اميدواريم هر چه زودتر اين مهم متحقق گردد.
بالا
فهرست اصلي


  * ۲) قضازدائي از طريق امكانات سازمان ثبت

بدون شك تغيير وضعيت فعلي قوه قضائيه به صورت اعم و شيوه‌هاي دادرسي به صورت اخص، به وضعيتي كه كارايي بيشتري از وضع فعلي، و تناسب بهتري با يك سيستم قضائي اسلامي، داشته باشد، جوهره توسعه قضائي را تشكيل ميدهد. بعبارتي توسعه كيفي سيستم هاي قضائي كه ارتباط كاملي با وقت و فرصت و كيفيت دادرسي ناشي از تناسب بين تعداد ورودي پرونده قضائي به دادگاه ها و شيوه هاي دادرسي در دعاوي مختلف، و صدور احكام قطعي و نهايي و به خصوص اجراي كامل احكام صادره، محور اصلي توسعه قضائي است و ساير مباحث افزايش كمي قضات، يا توسعه محاكم يا ايجاد و توسعه مراجع غير قضائي، افزايش امكانات جانبي و ايجاد مجتمع‌هاي قضائي جديد و امثال آن، ازمباحث روبنايي توسعه قضائي محسوب مي‌گردد.

از طرفي در ديدگاه كلان سياست قضائي كشور، اينكه نياز به دادرسي حقوقي- قضائي، ناشي از رفتارها و ناهنجاري‌هاي اجتماعي در چه مواردي و چگونه باشد «قضائي كردن» يا پيش بيني دادرسي جزائي و ضمانت اجرايي كيفري براي متخلفان از مقررات «جزائي كردن» و برعكس چه مواردي از عناوين و رفتارهاي مجرمانه و كيفري فعلي، از طريق دادرسي و ضمانت غير جزائي رسيدگي گردد «جزازدائي» و به خصوص حل و فصل اختلافات مردم به جاي ارجاع به محاكم قضائي از طريق مكانيزمهاي غير يا شبه قضائي حل و فصل شود «قضازدائي»، بدون شك از مهمترين اصول و مباني مبحث توسعه قضائي مي‌باشد.

لكن از باب توجه به علت و نه فقط مبارزه با معلول، همانطور كه در حوزه مسائل جزائي، بحث پيشگيري از جرم، اساسا از جلمه وظايف قوه قضائيه در قانون اساسي مطرح شده است، از حيث منطقي و عقلي، مباحث نحوه جلوگيري كردن از ايجاد دعاوي و اختلافات بين مردم، بخشي از وظايف قوه قضائي تلقي مي گردد.

بنابر اين ايجاد شيوه‌ها ونظام‌هايي كه اختلافات آتي مردم را به حداقل كاهش دهد، و امكان توسل به نهادهايي كه در صورت اختلاف و عدم اجراي تعهد و دين، نيازي به احراز سمت طرفين و اثبات ادله وقوع مورد معامله يا تعهد نباشد و صرفا مسئله اجبار متخلف به اجراي مفاد تعهد يا اداي دين امكان پذير باشد، از مباحث اصلي سياست قضائي هر كشوري مي‌باشد.

لذا مبحث بهتر بودن پيشگيري از درمان، در حوزه مسائل حقوقي استفاده كامل از ثبت اوليه كليه ديون و تعهدات و معاملات و تنظيم اسناد رسمي، و صرفا شيوه‌هاي اجبار به اداي ديون و اجراي تعهدات مي باشد و شايسته است، اين مبحث و مسائل مرتبط با آن، دغدغه اصلي سيستم قضائي، براي حركت به سمت نظام سالم قضائي در كشور باشد.

كما اينكه در اين خصوص جايگاه اوليه قانوني، حسب ماده ۹۲ قانون ثبت، مدلول كليه اسناد رسمي راجع به ديون و ساير اموال منقول، بدون احتياج حكمي از محاكم عدليه، لازم الاجراء است. بنابر اين، با فراهم كردن ساير شرايط و عند الزوم رفع برخي موانع و مشكلات موجود، ظرفيت عظيم اين بخش قابل استفاده در مباحث توسعه قضائي و رفع مشكلات قضائي حكومت و آحاد مردم امكان پذير است.
بالا
فهرست اصلي


  * ۳) اخذ بينه و كتابت دين در منابع اسلامي

در متون اسلامي، از جمله آيه ۲۸۲ سوره بقره، مي فرمايد: «يا ايها الذين آمنوا اذا تداينتم بدين الي اجل مسمي فاكتبوه وليكتب بينكم كاتب بالعدل... واستشهدوا شهيدين ... الا ان تكون تجره حاضره تديرونها بينكم فليس عليكم جناح الا تكتبواها ...» (اي كسانيكه ايمان آوريد، هنگامي كه ديني با سررسيد مقرر بين شما ايجاد مي‌شود، آنرا مكتوب كنيد و بايد يك نفر نويسنده عادل موضوع را بنويسد... و بر اين امر دو شاهد اخذ كنيد ... مگر اينگه ناشي از خريد و فروش روزانه باشد كه بر آن آگاه هستيد، كه در اين صورت عدم كتابت و اخذ بينه، موجب بازخواست نمي‌باشد...)

در اين آيه شريفه، خداوند مجيد، مومنان (و به طريقه اولي تمامي جامعه اسلامي) را در هنگام ايجاد دين، به مكتوب كردن آن (ايجاد سند براي مشخصات دين و لابد ساير شرايط آن) و اخذ شاهد و گواهي ذيل آن فرا مي‌خواند! ولي براي معاملات آني و روزمره كه معمولا نقدي انجام ميشود و بخشي از دين يا تعهد براي بعد باقي نمي‌ماند، عدم كتابت را موجب حرمت تكليفي و بطلان وضعي عمل، نمي‌داند.

از بعد فلسفه حقوقي در تحليل آيه شريفه، هر چند براي تحقق عقد يا ثبوت دين و تعهد، نيازي به تشريفات مكتوب كردن آنها نيست و در صورت وقوع، با صرف وجود بينه و دو شاهد، علي القاعده، دين و تعهد و معامله متحقق شده خارجي به مرحله ثبوتي رسيده و در مقام ترافع، به استناد بينه، مي‌توان دين را اثبات نمود، لكن چرا قرآن مجيد، دستور به ثبت و كتابت دين را علي رغم عدم نياز براي اثبات و يا نقش در مرحله تحقق داده است؟

شايد يكي از جهات استفاده از سند مكتوب به جاي صرف وجود بينه شفاهي، جهات پيشگيري از تحقق دعاوي مختلف مي‌باشد. بعبارت ديگر، راه‌كار قرآني مديريت ديون و تعهدات، بين مومنان و جامعه، تنظيم اسناد كتبي براي اين امور، بعلاوه اخذ شاهد ذيل آن (اعم از بينه شرعي يا امروزه امضاء مسئولان دفتر خانه اعم از سردفتر و دفتريار كه مجموعا از مصاديق عملي بينه شرعي محسوب مي‌گردند) براي جلوگيري از هر گونه زمينه بروز اختلافات متعدد و نيز سهولت دادرسي بعدي و مطالبه داين بوده است، امري كه هنوز نيز در جامعه به اين مطلب مهم، توجه لازم مبذول نمي‌گردد. لذا از منظر قراني مذكور، اصل در آيه، كتابت و سنديت داشتن دين است و وجود بينه براي تحقق آن توصيه شده است و لذا در مقام مقايسه بين بينه شفاهي و سند كتبي، اولويت با سند كتبي مي‌باشد.

علي هذا با توجه به ضرورت كتابت دين،‌كه به قرينه شرايطي كه موجب«فليس عليكم جناح» مي‌گردد، حكم حرمت قطعيه و بلكه وضعيه براي تخلف از اين امر الهي قابل تصور است، و بلكه كليه ديون و تعهدات ناشي از معاملات و به دليل تنقيح علت، ضرورت ثبت كليه مواردي‌كه بعدها زمينه‌ها ساز انواع اختلافات و دعاوي خواهد بود، مشمول اطلاقات و عمومات خطاب قراني قرار دارد.

لذا صرف نظر از استخراج حكم استحبابي در امر كتابت مذكور حسب نظر قول مشهور فقهاي شيعه، شكي نيست كه امروزه، در صورت داشتن يك سيستم و نظام كامل ثبت اسناد ناشي از معاملات و تعهدات، كه شامل كليه فعاليتها و معاملات و نگهداي سوابق ديون و تعهدات باشد، بسياري از زمينه‌هاي ايجاد و شدت يافتن اختلافات و هجوم مهارگسيخته به دادگاه ها يا شوراهاي حل اختلاف را براي رسيدگي، كه در حال حاضر، موجب فلج شدن سيستم قضائي كشور شده است، از اساس و ريشه، از بين مي‌رود.

لذا ولو در گذشته حكم اوليه مستحب بودن مكتوب كردن ديون و تعهدات بوده است، امروزه در شرايط فعلي، اطلاق آيه شريفه و ضروت نياز روز حكومت اسلامي، ولو از باب مصالح عامه و حكومتي و عرف و رويه عقلاي عالم، اجباري بودن آنرا، ايجاب مي‌نمايد.

عجيب اينجاست كه، حسب منطق قرآني، تدارك دليل و بينه و اخذ سند، نه تنها براي مرحله اوليه ايجابي به شرح آيه فوق تاكيد و دستور داده شده است، بلكه حتي در هنگام انجام يك تعهد يا اداي دين، نيز اخذ دليل توصيه شده است. به نحوي كه قرآن كريم، دستور به اخذ بينه، (به طريق اولي كتابت يا امروزه ثبت رسمي)، در هنگام اداي دين و تعهدات را، دستور اكيد صادر نموه است.

در بحث استرداد اموال شخص يتيم كه رشيد شده است، آيه ۶ سوره نساء مي‌فرمايد:
«وبتلوا اليتامي ... فاذا دفعتم اليهم اموالهم فاشهدوا عليهم» و يتيمان را بيازمائيد ... پس هنگامي كه اموال ايشان را مسترد مي‌داريد، بر اين امر استشهاد بگيريد. بنابر اين، حسب منطق قران كريم، نه تنها در ابتداي هر گونه ايجاد دين يا تعهد، اخذ استشهاد و كتابت آن، توصيه و بلكه تاكيد موكد شده است، حتي در هنگام اداي تعهد يا دين، نيز، مجددا اخذ استشهاد و لابد كتابت آنرا، لازم دانسته است. كه باقيمانده اختلافات ناشي از چگونگي اداي دين يا انجام تعهد، به همان شيوه ابتدائي آن، مرتفع شده و زمينه اختلافات و مشكلات بعدي در جامعه اسلامي فراهم نگردد!.

جاي تاسف است، كه اين منطق صريح قرآن مجيد، آن طور كه بايد و شايد، در حال حاضر، در جامعه به صورت اعم و دستگاه قضائي كشور به صورت اخص، جايگاه شايسته خود را ندارد.
بالا
فهرست اصلي


  * ۴) ضرورت توسعه و ارتقاء مجدد اهميت و اعتبار اسناد رسمي

حسب سوابق تاريخي، حداقل تا قبل از ايجاد سازمان ثبت اسناد و املاك در يك صد سال گذشته، شيوه كلي معاملات و مسائل بعد از آن در خصوص معاملات غير منقول و البته ساير موارد به اين شكل بوده است كه، ابتدا طرفين مستقيما يا بواسطه اشخاص ديگر، نياز ابتدائي به فروش يا خريد يا نوع معامله را اعلام كرده و از وجود طرف مقابل مطلع مي‌شدند. سپس مذاكرات مقدماتي نهايي شده و يا شخصا به صورت معاطات و قبض و اقباض معوضين، معامله را نهايي مي‌كردند و يا در موارد مهم به خصوص بيع و شراء و صلح اموال باارزش يا غير منقول مهم ويا ساير معاملات و وصايا و موقوفات و امثال آنها، با حضور در نزد يكي از بزرگان و اغلب روحانيون محلي صاحب دفاتر، صيغه معامله شرعي و معتبر بين طرفين انشاء شده و معاملات و اعمال حقوقي ايشان مكتوب و طبعا شرايط قبض و اقباض نيز مشخص شده و با پرداخت ثمن و تحويل مبيع، معامله قطعي در دفاتر ثبت يا اسناد عادي و استشهاد ذيل آن تنظيم ميگرديد.

با شروع حكومت پهلوي اول و نياز كشور به تدوين قوانين و سامان بخشي به وضعيت اراضي ومعاملات ناشي از آن، مسئله ثبت املاك در اكثر نقاط كشور اجباري شد و با توجه به آثار ناشي از ماده ۲۲ و به خصوص مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاك، كليه معاملات راجع به غير منقول، از طريق دفاتر اسناد رسمي لازم الرعايه شناخته شد. لذا به سمت اعتبار بخشي به اسناد مالكيت و معاملات رسمي بعدي، گرايش قانوني ايجاد گرديد.

لكن علي رغم گذشت ۵۰ سال از سابقه تدوين و اجراي مقررات مذكور به جهات و دلايل بيشماري، مسائل فرهنگي، فقدان پوشش زماني و مكاني كامل دفاتر اسناد رسمي در كليه نقاط كشور، مشخص نبودن حيطه دامنه و فعاليت دلالان ملكي، و تصويب مقررات دست و پا گير و مشكل شدن تنظيم اسناد رسمي و دهها علت ريز و درشت ديگر، مقصود كامل مقنن از وضع مواد فوق متحقق نشد و عملا نظام جامعه به صورت تنظيم اسناد عادي اوليه، تحت عنوان قول‌نامه و بعدها بيع نامه در معاملات ملكي و سپس فراهم شدن مقدمات و استعلامات مورد نياز تنظيم اسناد رسمي، ادامه يافت.

با شروع انقلاب اسلامي و مشكلات مربوط به از بين رفتن نظام اداري سابق و مقدمات ايجاد نظام اداري جديد، جنگ تحميلي و جابجائي عظيم جمعيتي در كشور، اولا حريم‌هاي حفاظتي پيش بيني شده در نظام قبلي از جمله زمين ها و محلهاي اطراف شهرهاي بزرگ از بين رفت.

ثانيا با رفع موانع فرهنگي كنترل جمعيت، نرخ رشد جمعيت بشدت افزايش يافت و با توجه به رفع ممنوعيت حاشيه نشيني و تصرف اراضي اطراف شهرها براي سكني گزيدن خيل انبوه مهاجران و تغيير وضعيت دادگان، و بعلاوه بواسطه جنگ و حتي ناامني‌هاي اوائل انقلاب، جابجائي مردم در سطح گسترده در كشور، انجام گرفت.

ثالثا به لحاظ تحولات كشوري، از اعتبار اسناد رسمي، به خصوص با توجه به قوانين مربوط زمين شهري و مسائل مربوط به مصادره اموال و مسائل مشابه آن، عملا كاسته شد و در نهايت با افزايش و مهاجرت بي‌رويه به حاشيه شهرها و ضرورت سكونت مردم، نظام اراضي و ساخت و ساز و معاملات غير منقول، به وضعيت قبل از سال ۱۳۰۰ شمسي گرايش پيدا كرد.

به نحوي كه حتي جامعه قضائي علي رغم صراحت مقررات قانوني پيش گفته، زمان تحقق معامله را همان مرحله اوليه و ايجاب و قبول شفاهي متعاملين و اغلب نزد دلالان را زمان واقعي معامله احراز مي نمايد و ثبت در دفاتر رسمي را از شرايط شكلي بعدي و الزامات ناشي از معاملات اصلي قلمداد مي گردد. بعبارت ديگر به جاي اعتبار بخشي به اسناد رسمي، اسناد عادي معتبر شناخته ميشود و تنظيم سند رسمي، در حكم تشريفات ناشي از عقود مندرج در اسناد عادي، تفسير و تبيين مي‌گردد.

لكن با گذشت ۲۵ سال از پيروزي انقلاب و ثبات نسبي در مسائل اجتماعي و سياسي و از جمله كنترل و كاهش نرخ رشد جمعيت، تصويب طرحهاي جامع شهري و جديت بيشتر براي حفظ زمين‌هاي منابع طبيعي و حريم شهرها و رفع مشكلات و تنظيم مجدد اسناد مالكيت مربوط به زمين‌هاي روستايي و مواردي كه سابقه ثبتي از بين رفته است و بالاخره با اجراي مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحي ثبت، تنظيم اسناد رسمي مالكيت و تلاش براي قاعده مند كردن مسئله املاك و اموال غير منقول، حركت كلي كشور به سمت اعتبار مجدد اسناد مالكيت و ضرورت تنظيم اسناد رسمي براي كليه معاملات غير منقول مي‌باشد.

به اين منظور لازم است، يك نظام بايسته براي معاملات مردم در خصوص اموال غير منقول، اعم از املاك آماده، مثل اكثريت زمين‌ها و مستغلات موجود و نيز براي بحث پيش فروش آپارتمان‌ها و ساخت و سازها، تهيه و در كشور اجرا شود.

در اين شيوه لازم است، يك مرحله اوليه، اطلاع از مورد معامله، آمادگي مسائل مقدماتي و آشنائي كلي متعاملين يا نمايندگان آنها نسبت به يك ديگر و مورد معامله و شرايط عمومي حاكم بر آن و به اصطلاح، دلالي حرفه‌اي بين طرفين است، كه لابد از طريق دفاتر معاملات ملكي فعلي بايد انجام شود، لكن در اين مرحله از دخالت در تنظيم معامله نهايي و سند انتقال قطعي اجتناب شود.

سپس تنظيم سند رسمي محل نياز است، كه بايد با سهولت هر چه تمام تر در دفاتر اسناد رسمي، بدون تشريفات زائد انجام شود. بديهي است اگر ثبت نهايي برخي معاملات نياز به اخذ استعلامات متعدد دارد، اين امور نبايد مانع تنظيم اوليه سند شود، تا امكان تنظيم اسناد رسمي، واقعا امكان پذير باشد. زيرا به دليل سهولت تنظيم اسناد عادي، چنانچه شرايط تنظيم سند رسمي، با مشكلات متعدد توام باشد، بدون شك، گرايشي به سمت تنظيم اسناد رسمي نخواهد بود.

بنابر اين، چنانچه حدود و ثغور اين دو مرحله، به نحو شايسته تدوين شود، مشكلات بيشمار مربوط به تنظيم قول‌نامه ها و مبايعه نامه‌ها در دفاتر املاك شخصي و معاملات متعدد راجع به آن و نيز پيش فروش ها، مرتفع مي‌شود و لكن چنانچه بدون برنامه خاصي، در مقام اعتباربخشي به اسناد عادي در باب معاملات غير منقول و ايجاد موانع بيشمار براي تنظيم اسناد رسمي اقدام گردد، مشكلات فعلي كشور، پاياني نخواهد داشت.

بنابر اين، لازم است، نظام كلي كشور براي ثبت و حمايت از معاملات مردم به خصوص در مورد غير منقول، بين مرحله مقدماتي و آشنايي كه توسط دلالان انجام ميشود و با مرحله ثبت معامله و تنظيم سند، كه بايد فقط و حتما در دفاتر اسناد رسمي انجام شود، طرح مشخص و مدون و قابل اجرا داشته باشد.

به نحوي كه بين دو مرحله و دو شغل تخصصي فوق الذكر، تفكيك و لكن ارتباط منطقي وجود داشته باشد. دلالان (معاملات ملكي‌ها) فقط مكلف به اطلاع رساني و بازاريابي باشند و كارهاي مقدماتي را انجام دهند و از تنظيم اسناد حتي عادي، برحذر باشند و البته در كوتاه‌ترين زمان (حداكثر ۲۴ ساعت) و در نزديك ترين مكان (در تمامي شهرها و بخشهاي مهم كشور)، امكان تنظيم هر گونه سند رسمي به سهولت براي متعاملين ممكن باشد. بعبارت ديگر، متعاملين از طريق معاملات ملكي و دلال از محل و موضوع و قيمت و شرايط پرداخت و تحويل كلي، عوضين معامله مطلع شده و مقدمات نهايي شود و آنگاه با معرفي معاملات ملكي يا شخص دلال و واسطه معامله، به نزديك‌ترين دفتر اسناد رسمي، به سهولت امكان تنظيم سند رسمي براي طرفين فراهم باشد.

در اين صورت، از تنظيم اسناد مخدوش و متعدد در كشور جلوگيري مي‌شود و شايد نزديك به ۶۰% از بقيه دعاوي و مشكلات بيشمار اجتماعي ناشي از عدم اجراي تعهدات معاملاتي، قابل رفع و پيش گيري مي‌باشد. امري كه از طريق بررسي آمارهاي انواع دعاوي حقوقي و كيفري ناشي از اختلافات ملكي، به راحتي قابل احراز مي‌باشد.
بالا
فهرست اصلي


  * ۵) امكانات سازمان ثبت اسناد و سردفتران اسناد رسمي

با اين ديدگاه و با ملاحظه ساختار سازماني سازمان ثبت، گذشته از بخش بسيار مهم ثبت املاك، بخش ثبت اسناد و مقدمات عمل به ماده ۹۲ قانون ثبت، براي اجراي مدلول اسناد رسمي، شامل اداره كل اجراي اسناد رسمي بوده و در اداره كل، فعلا دواير چك، مهريه، اسناد رهني، تخليه اسناد رسمي پيش بيني شده است، كه مبادرت به عمليات اجرايي ناشي از اسناد تنظيم شده در دفاتر اسناد رسمي و دفاتر ازدواج و طلاق در كل كشور مي‌نمايند.

از طرفي با توجه به رويكرد جديد قوه قضائيه، در استفاده از تمامي ظرفيت‌هاي دستگاه هاي وابسته به آن، براي كاهش حجم پرونده‌هاي ورودي به سيستم قضائي از جمله مفاد دستور العمل اجرائي سياست قضا زدائي رياست محترم قوه قضائيه و كم كردن ورودي پرونده ها به دادگستري، به نظر مي رسد، در صورت استفاده بهينه از امكانات سازمان ثبت اسناد وسردفتران اسناد رسمي و به بخصوص حمايت همه جانبه براي اجباري كردن ثبت اسناد معاملات مهم و يا ضرورت گواهي امضاء ذيل مدارك عادي كليه معاملات و ديون مثلا از يك حد معيني به بالا، امكانات اين حوزه قابليت استفاده كاربردي در اين مبحث را دارد.

بديهي است با اصلاح هم زمان برخي مقرارت (اغلب آيين نامه تحت نظارت و مصوبه قبلي رياست محترم قوه قضائي و مواردي از مقررات مصوب مجلس شوراي اسلامي) و توسعه اندك سازوكار اداره كل اجراي اسناد رسمي ويا استفاده از ظرفيت اجراي احكام دادگاه‌ها براي اجراي اسناد رسمي يا لازم الاجراي مذكور، مي‌توان حجم قابل ملاحظه‌اي از اختلافات و دعاوي ناشي از اموري كه مي‌توان به سهولت آنها را در حين وقوع، به ثبت رساند، و سپس متخلف از اجراي تعهد يا اداي دين را مجبور به اجرا نمود، شرايط جديدي در سيستم فعلي ايجاد كرد و بدينوسيله از از ورود حجم انبوهي از پرونده‌هاي سرگردان به سيستم قضائي از ابتدا، جلوگيري نمود.

در اين خصوص تجربه قبلي، اجباري كردن ثبت اسناد املاك دركل كشور و معاملات غير منقول و اتومبيل و ساير وسايل حمل و نقل و امثالهم، كه بي‌شك نقش مهمي در كاهش اختلافات بعدي بين مردم را داشته است، سابقه درخشان و قابل قبولي است. لذا در صورت اجباري كردن ثبت ديون از يك حدي به بال و اجباري شدن انواع به خصوص و مهم تعهدات در جامعه، نظير پيش فروش آپارتمان و مشاركت هاي مالي، ويا گواهي امضاي ذيل اسناد عادي اجاره و سفته و نيز استفاده از ظرفيت ادارات اجراي ثبت و سردفتران محترم اسناد رسمي، مي‌توان موارد مهمي از اختلافات ناشي از مطالبه مهريه، چك، تخليه و معاملات ديگر را به جاي توسل به شيوه دادرسي مدني فعلي، از طريق پيش بيني تدابير اوليه، و اجراي اسناد رسمي قبلي يا حتي ايجاد اسناد رسمي براي تحقق اين امور به سامان رسانيد و ضمن كاهش اختلافات، موارد باقي مانده نيز از طريق ادارات اجراي ثبت، اجبار به پرداخت ديون و انجام تعهدات قابل اجرا مي‌باشد.

كما اينكه بسياري از اموري كه داراي ماهيت غير قضائي و ترافعي است، نظير افراز املاك مشاع، تقسيم و فروش دارائي‌هاي مشترك، صدور گواهي انحصار وراثت، تحرير تركه، اجراي نظرات داوري و امثالهم، قابل رسيدگي توسط سردفتران اسناد رسمي بوده و از امكانات اجراي ثبت براي اجراي مفاد آنها مي‌توان استفاده نمود.

امري كه در عين قضا زدائي، حقوق مردم را بهتر حفظ مي‌نمايد و نقش عاليه نظارتي محاكم نيز، در آن پيش بيني شده است و سازوكار لازم در حال حاضر نيز وجود دارد. زيرا از حيث وجود هيات نظارت در مركز هر استان، كه با وجود دو نفر از قضات تجديدنظر تشكيل مي‌گردد و بعلاوه وجود شوراي عالي ثبت در تهران با حضور قضاتي از ديوان عالي كشور، بخش نظارتي در اين حوزه از قبل پيش بيني شده است. طبعا افزايش اختيارات و صلاحيت اين مراجع درحين اصلاح قوانين مربوطه، قابل پيش بيني است.

همچنين با توجه به گستردگي دفاتر اسناد رسمي در كل كشور و نيز استفاده از ظرفيت بخش خصوصي در اين قسمت، بدون شك از حيث عملياتي نمودن طرح‌هاي اين بخش، بدون نياز به بودجه از طرف دولت، قابل تحقق است. بعبارت ديگر با توجه به گستردگي فعلي دفاتر اسناد رسمي، به محض رفع موانع اجرائي، امكانات بخش خصوص قابليت بكار گيري دارد.

بعنوان مثال در صورتيكه براي برپايي يك شعبه دادگاه يا دادياري يا شعبه حل اختلاف يا ساير مراجع قضائي و شبه قضائي، مقادير قابل متنابعي اعتبار دولتي مورد نياز است، براي راه اندازي يك دفتر اسناد رسمي، از امكانات بخش خصوصي استفاده مي‌گردد و خوشبختانه متقاضيان فراواني براي اين امر در كشور وجود دارند.

بعلاوه در حال حاضر براي اضافه كردن يك كارمند به محاكم و تامين حداقل امكانات اداري، نياز به بودجه‌هاي بسيار زيادي مي‌باشد و در نهايت نيز منجر به افزايش كادر اداري و مغاير سياست‌هاي كلي كاهش حجم دولت است و لكن در اين حوزه اگر لازم باشد، دفاتر اسناد رسمي، به راحتي مي‌توانند بين يك يا چند نفر را بدون تحميل هر گونه هزينه‌اي استخدامي به دولت، راسا توسط بخش خصوصي سردفتران به كار گيري نمايند و قادر به اشتغال زائي در بخش وسيعي در جامعه مي‌باشند.

كما اينكه با بازنگري و اعاده به وضع سابق در خصوص، ايجاد صندوق مستقل نگهداري هزينه‌هاي اجرائيه، يعني نيم‌عشرهاي اجرائي در صندوق هر واحد اجرايي ثبتي يا مدني، مبالغ مذكور مي‌توان و بايد مستقيما خرج مامورين اجرائي و تامين وسايل و امكانات مورد نياز همان حوزه اجرائي نمود و بدينوسيله بخش مهمي از كمبود‌هاي اجرائي تامين مي‌گردد. بعبارت ديگر، اقدامات در اين بخش، بدون تحميل بودجه عمومي قابل اجرا است و عملا منجر به صرفه جوئي در بخش‌هاي ديگر مي‌گردد.

از طرف ديگر دفترخانه‌هاي اسناد رسمي و ادارات اجراي اسناد رسمي، سنخيت كامل را با دستگاه قضائي داشته و نزديك ترين واحد كاري به آنها قلمداد ميشوند و ذيل نظارات عاليه قوه قضائيه و سازمان ثبت قرار دارند، و از اين حيث ارجح تر و بسيار مناسب تر از شوراهاي حل اختلاف هستند. بعلاوه اين مراجع در تمام كشور از دورترين نقاط تا شهرهاي بزرگ حضور دارند و بر فرض نياز به توسعه و گسترش، به راحتي از طريق افزايش ميزان متقاضيان امتحانات سردفتري، با هزينه شخصي ايشان به راحتي، كمبودهاي احتمالي قابل جبران مي باشد.
بالا
فهرست اصلي


  * ۶) بازنگري در شيوهها، مقررات و كيفيت تنظيم اسناد رسمي

در چندين حوزه مستقل و لكن مرتبط با هم به شرح ذيل نياز به بازنگري و اصلاح دارد:

۱-۶) اصلاح مقررات (قوانين و آئين نامه ها)
بخشي از قوانين فعلي حوزه ثبت و سردفتران، مصوب مجلس، نياز به پيشنهاد قوانين جايگزين و مورد نياز دارد. بخش مهم ديگر، مقررات موضوع آئين نامه هاي مصوب وزارت دادگستري سابق و قوه قضائيه فعلي ميباشد كه در صلاحيت فعلي رياست محترم قوه قضائيه ميباشد. همچنين بخش مهمي از اصلاحات مقرراتي در حوزه صدور بخش نامه هاي سازماني ثبت و ادارات كل و رويه هاي فعلي در اداره كل اجراي احكام و بخشنامه هاي ثبتي مجري در دفترخانه هاي اسناد رسمي در سراسر كشور، ميباشد كه در يك نظام منطقي ميتوان با پيشنهاد حداقل متن قوانين به مجلس، بقيه را از طريق آئين نامه مصوب رياست محترم قوه قضائيه و ايجاد رويه هاي اداري و بخشنامه هاي ثبتي، اقدام نمود.

۲-۶) تبليغات و اطلاع رساني
مسئله تبليغ و آگاهي جامعه از مزاياي شيوه هاي ثبت اسناد رسمي و برتري اين روش به شيوه هاي فعلي تنظيم اسناد عادي، و به طور كلي آگاهي از حقوق و مسائل قضائي براي آحاد افراد جامعه، از امور مهمي است كه نبايد از آن غفلت كرد. متاسفانه به بهانه قاعده حقوقي قابل قبول نبودن پذيرش «جهل به مقررات در قوانين موضوعه»، كه به محض انقضاء ۱۵ روز از انتشار قوانين در روزنامه رسمي، تمامي افراد كشور، آگاه به قانون فرض ميشوند (فرض حقوقي عجيبي كه امروزه تقريبا ممتنع الوقوع است)، گويا تاكنون اولياء امور، به ضرورت تبليغات و اطلاع رساني گسترده در خصوص دانش و آگاهي حقوقي و ضرورت تبليغات و اطلاع رساني از مهمترين قواعد و متون قانوني روزمره در جامعه، اعتقاد عميق نداشته اند يا قادر به تحقق آن نبوده اند.

در حاليكه تبليغات در اين حوزه، يكي از مباحث بسيار حياتي ميباشد. لذا پيش بيني امكان اطلاع رساني در كليه شئون اجتماعي از دوران ابتدائي، راهنمايي و دبيرستان و دانشگاه و برنامه هاي مختلف صدا و سيما و جزوات و بروشورها و طرح مطالب متنوع و سلسله وار در مطبوعات از طرف قوه قضائيه، سازمان ثبت و تمامي دفترخانه هاي اسناد رسمي، مبني بر ضرورت و تسهيلات بيشمار تنظيم اسناد رسمي در جامعه، و راهنماي تنظيم اين اسناد، يكي از نيازهاي اين بخش ميباشد. بعلاوه اطلاع رساني و آشنايي مردم به مزاياي استفاده از ظرفيتهاي ثبتي، كه در بخش نامه هاي جديد قوه قضائيه به صراحت به مديران قضائي تكليف شده است، كه راه كار عملي آن افزايش تبليغات مثبت به شرح فوق در جامعه ميباشد.

۳-۶) افزايش كارآيي دفاتر اسناد رسمي
بازنگري روشهاي فعلي كيفيت تنظيم اسناد رسمي در دفترخانه ها و هزينه هاي آن، از ضروريات افزايش كارآيي دفاتر اسناد رسمي است. زيرا براي تشويق عامه به استفاده از اين مسائل، نياز به تسهيلات ويژه تنظيم سند و صدور گواهي امضاء ميباشد. يعني ايجاد تسهيلات و حتي تشويق براي تنظيم اسناد رسمي به جاي اسناد عادي، جهت رفع مشكلات فعلي، كه مقدمه آن، اعمال ثبت اسناد در دفاتر اسناد رسمي به صورت كاملا پيشرفته و استفاده از شيوه هاي جديد و تكنولوژي هاي روز و به صورت سهل و آسان و با كمترين ايجاد مشكل براي متعاملين، بايد همراه باشد.

بعنوان نمونه تجربه چند ساله گذشته كشور در خصوص نرخ ماليات انتقال سرقفلي مغازهها، تجربه موفقي است. در دهه ۱۳۶۰ شمسي، كه تشريفات تنظيم سند انتقال سرقفلي، بسيار نامعقول و شرايط سختي حاكم گرديد، به مرور معاملات كليدي مرسوم گرديد، كه مشكلات و مصيبت هاي آن، بي نياز از شرح و بسط است. لكن بعدها، با متعادل كردن نرخ ماليات (۰۲% ارزش سرقلي) و برخي تسهيلات اوليه، مجددا گرايش به تنظيم اسناد رسمي، ايجاد شده است. كما اينكه سياستهاي جديد مالياتي در ارائه تسهيلات بيشتر براي موديان، موجب تحقق درآمد مالياتي دولت نيز شده است وبه جاي برخورد و تشكيل صدها پرونده تخلف مالياتي، گرايش به سمت ايجاد تسهيلات، حذف بدهيها و تشويق به پرداخت و خود اظهاري، موجب تحقق رشد و شكوفائي فرهنگ مالياتي، حداقل در برخي صنوف در جامعه، شده است.

بنابر اين، چنانچه تسهيلات تنظيم سند و رفع مشكلات مربوط به اسناد مالي و مخصوصا، اسناد معاملات غير منقول، به يك نحوي بيشتر گردد، به همان نسبت از تمايل به تنظيم اسناد عادي بيع نامه و معاملات بدون سند رسمي كاسته خواهد شد و به همان نسبت از بوجود آمدن دعاوي مختلف جلوگيري ميگردد.

در زمينه ايجاد تسهيلات تنظيم سند رسمي، كاهش نرخ ثبت اسناد مالي كه به نرخ ۰۵% نرخ بسيار بالائي ميباشد، يك امر ضروري محسوب ميشود. زيرا گران بودن هزينه ثبت، باعث گريزان بودن مردم براي تنظيم اسناد رسمي مالي ميگردد. بعنوان نمونه، براي ثبت يك معامله يا تنظيم سند ذمي مثلا ۱۰۰ ميليون توماني، حق الثبت معادل ۵ ميليون تومان نياز است، كه تبعا از عهده پرداخت آحاد جامعه خارج است وتمايلي به اين پرداخت و تنظيم سند رسمي براي آن، وجود ندارد. بنابر اين هيچ گونه گرايشي در بين مردم براي تنظيم اسناد ذمهاي و مالي وجود نخواهد داشت.

بعلاوه با توجه به انواع فعلي اسناد، گويا درحدود ۷۰% اسناد غير مالي است و بقيه كه مالي است، در غير منقول حسب گواهي ارزش منطقه اي از طرف دارائي اقدام ميشود، با افزايش نرخ ثبت اسناد غير مالي از ۱۵۰۰ ريال به مثلا ۵۰۰۰ ريال يا هر ميزان منطقي ديگر و كاهش نرخ اسناد مالي به ميزان مثلا تا ۱۰۰ ميليون تومان معادل ۰۰۵% و بيشتر از آن، براي بالاتر از ۱۰۰ ميليون، معادل نيم درصد، گرايش و اقبال عمومي به تنظيم اسناد رسمي، اعم از قطعي غير منقول، ذمهاي و امثال آن، باعث ميشود كم بود احتمالي منابع مالي ناشي از اصلاحات مذكور، از طريق تنظيم اسناد بيشتر، جبران گردد و زمينه گرايش و اقبال عمومي به تنظيم اسناد رسمي فراهم گردد.

هر چند صرفه جوئي عظيمي كه در نتيجه گرايش به تنظيم اسناد رسمي و پيش گيري از طرح دهها پرونده و دعوي در دادگستري در سرفصل بودجه هاي قوه قضائيه و حتي دولت بوجود ميآيد، توجيه كننده مالي، كسورات احتمالي حق الثبت را مينمايد. زيرا با وقوع هر اختلاف منجر به طرح شكايت در دادگستري، اولا امكانات نيروي انتظامي، ثانيا دستگاه قضائي، ثالثا اجراي احكام و در نهايت وقت و انرژي وسيعي از طرفين مورد نياز است، كه اگر فقط يك پرونده كاهش يابد، بودجه قابل توجهي از امور اجرايي، صرفه جوئي ميگردد.

لذا اگر با تعمق به اين مطلب توجه شود، بدون شك دولت مردان و قانون گذران كشور، قبول خواهند كرد كه حتي مجاني كردن حقوق دولتي براي تنظيم اسناد رسمي در يك دوره چند ساله اوليه، به نفع كشور ميباشد و بعد از گسترش ثبت اسناد رسمي، به تدريج حق الثبت به صورت متعادل تنظيم شود. به عبارت ديگر، حتي پيش بيني بودجه و يارانه به اين بخش، در كليت خود، به مصلحت و نفع كشور و قوه قضائيه ميباشد.

۴-۶) رفع استعلامات غير ضروري براي ثبت معاملات
هر چند از حيث منطقي براي تنظيم اسناد رسمي، حضور طرفين و نبود ممنوعيت قانوني معامله، كافي ميباشد و لكن به دليل پيش بيني اخذ استعلامات و پرداخت عوارض دستگاه هاي مختلف دولتي، امروزه مانع مهمي براي تنظيم اسناد رسمي ميباشد.

بعبارت ديگر شايسته است وضعيتي ايجاد شود كه امكان تنظيم سند قطعي غير منقول، با استعلام ثبتي و بازداشت نبودن محل، قابل اقدام باشد و با قبول خريدار به پرداخت كليه ديون به عهده ساير دستگاه هاي دولتي شهرداري و دارائي و امثالهم و پرداخت آنها مثلا ظرف شش ماه از تنظيم، به نحوي امكان تنظيم سند رسمي، در هر زمان و مكان براي متعاملين فراهم باشد. در اين صورت شرايط اساسي و ماهوي اوليه تنظيم سند رسمي، فراهم و ايجاد شده و طبعا امكان گرايش زيادي براي ثبت كليه معاملات در دفاتر اسناد رسمي فراهم ميگردد. زيرا فعلا به دليل مشكلات مذكور، اغلب معاملات به صورت رسمي ثبت نميشود و به صورت مبايعه نامه هاي متعدد و بعضا نيز به صورت وكالت بلاعزل و تفويض مكرر بعدي تنظيم مي شود كه مشكلات متعددي بوجود آورده است.

بديهي است، در خصوص چگونگي رفع مسئله بدهكاري املاك به شهرداري و دارائي و ساير دستگاهها، ميتوان از اين دستگاهها خواست كه به صورت سالانه و منظم و گروهي، به وضعيت شهروندان و پرونده هاي تابعه رسيدگي نموده و با صدور اخطار و ساير الزامات قانوني، مطالبات خود را وصول نمايند. يا يك نسخه از سند تنظيمي را براي دارايي و شهرداري ارسال نمود تا آنها راسا و از طريق ماموران اجرائي خود يا با توسل به اداره اجراي ثبت، در صورت عدم پرداخت كليه ديون از طرف خريدار متعهد به پرداخت آنها، به مطالبه ديون خود بپردازند.

در اين شيوه، اكثريت زيادي از متعاملين، كليه مقدمات را انجام خواهند داد و باقي مانده نيز، به دلايل مشكلات مذكور كه ارتباط ماهوي با احراز اصالت سند ندارد، از مزاياي سند رسمي محروم نميگردند و مطالبه ساير دستگاه ها نيز همچنان ادامه داشته و ضمانت بيشتري براي وصول مطالبات خود خواهند داشت.

از طرف ديگر، بر فرض ضرورت استعلامات بايد ديد، آيا به روش سريعتر و بهتري، امكان پذير است يا خير؟ بعنوان مثال در خصوص استعلام دارائي كه در حال حاضر از طريق مكاتبه دفترخانه با دارائي محل انجام ميشود، توصيه شده به وضعيت و رويه قبل از انقلاب برگشت داده شود. در اين شيوه در ابتداي سال، دفترچه هاي محاسباتي مالياتي به دفترخانه هاي سراسر كشور ارسال ميشود. آنگاه در هر مورد ميزان ماليات و ارزش مورد معامله از حيث دريافت حقوق دولتي، راسا توسط سردفتر تعيين و توسط متعاملين پرداخت شود. (كه در خصوص ماليات خودرو به اين شيوه عمل ميشود).

بديهي است در صورت اثبات هر گونه تخلفي، مسئوليت احتساب با سردفتر خواهد بود. امري كه ميتواند در صورت تحقق موجب آزاد شدن، وقت و انرژي حجم عظيمي از ماموران سازمان مالياتي را فراهم نمايد و در مقابل يك راه كار عملي، افزايش سرعت تنظيم سند در دفاتر اسناد رسمي خواهد بود.

بنابر اين چنانچه حداقل استعلاماتي مورد نياز باشد، بايد حتي المقدور با اعتماد به سردفتران و كمك گرفتن از وسعت و گستردگي دفاتر اسناد رسمي، تمامي امور احرازي حتي المقدور در دفترخانه انجام بگيرد.

هر چند برخي ضوابط نامناسب در حال حاضر مثل ضرورت كارت پايان خدمت براي معاملات نيز بايد مورد اصلاح مجدد واقع شود.

۵-۶) ايجاد و گسترش نهاد وكيل خانواده
بعلاوه در صورت ايجاد و توسعه نهاد وكالت و مشاوره حقوقي خانواده، و گسترش بحث پيشگيري به جاي درمان، اگر بتوان ترتيبي اتخاد نمود (نظير مواردي از پيشنهادات برنامه چهارم توسعه به دليل نداشتن جهات حمايتي و ناقص بودن پيشنهادات راي لازم اخذ نگرديده است) اساسا براي كليه معاملات و اسناد تعهدات و امور ديني، اولا فرهنگ مراجعه و مشاوره با وكلاي دادگستري و مشاورين حقوقي بوجود آيد و ثانيا از يك حدي به بالا، هر گونه توافق ابتدائي، نياز به تائيد وكلاي دادگستري داشته باشد، جمع بين تسهيلات تنظيم سند و اخذ گواهي وكيل (مشاور حقوقي) ذيل هر گونه سند پيش مقدماتي، بدون شك، بيش از ۸۰% از كل دعاوي ناشي از معاملات را از بين خواهد برد. بديهي است، با صدور آئين نامه اجباري شدن وكالت در طرح دعاوي و دفاع از آن، به حكم ضرورت توجه به پيشگيري به جاي درمان، ضرورت دخالت وكيل، در مرحله اوليه تدارك مقدمات معاملات بين مردم، از امور مهمي است، كه در اين بخش جايگاه خاص خود را دارد.

۶-۶) ارتقاء ظرفيت ادارات اجراي احكام اسناد رسمي
همزمان كيفيت بالابردن ظرفيت محدود فعلي اداره كل اجراي اسناد رسمي در تهران و ادارات ثبت در شهرستانها از نيازهاي اساسي است. در اين خصوص بايد متناسب با پيشرفت طرح، اقدامات متناسبي را انجام داد. اين اقدامات از طريق توسعه دواير اجرائي و استفاده هر چه بيشتر از نيروهاي انتظامي و حتي استفاده از واحدهاي اجراي احكام مدني فعلي دادگستري، و استفاده از ظرفيت پنهان بخش خصوصي، قابل اجرا ميباشد.

بعلاوه ميتوان با تدابيري مسئله اجراي احكام را به صورت واقعي كه در گذشته وجود داشته است، يعني پيش بيني درصدي از مبلغ نيم عشر اجرائي، براي مامورين اجرائي، امكان تشويق به اجراي صيحي و فوري و انگيزه و علاقه براي كار در كارمندان مربوطه را ايجاد كرد و از گسترش شيوه هاي ناپسند براي تسريع در اجرا، جلوگيري كرد. ضمن اينكه از اين طريق امكان ايجاد نهادهاي اجراي احكام نيمه خصوصي فراهم است و مغايرتي با مباني قانوني ندارد.

زيرا در حال حاضر امكان استخدام دائم ماموران رسمي براي اجراء، در اين خصوص وجود ندارد و در قوانين فعلي نيز پيش بيني شده است، براي اجراي حكم، امكان اجير كردن كارگران و يا مثلا تهيه انبار توسط محكوم له جايز است كه البته ذيل نظر دادورز اجراي احكام اقدام مينمايند و ميتوان از اين ظرفيت استفادههاي بيشتري نمود و لذا به جهات مذكور، امكان استفاده بيشتر از خدمات بخش خصوصي در اين زمينه و ذيل نظر دادورز و مقام رسمي اجرائي، وجود دارد.

۷-۶) توسعه شيوه هاي نظارت بر اجراي احكام
هر چند شيوه هاي نظارت بر اجراي احكام اسناد رسمي، كه فعلا حق طرفين محكوم له و عليه در مراحل اجراي ثبت، همواره براي هر گونه شكايت و اعتراض محفوظ است، لكن در صورت نياز، همواره امكان شكايت حقوقي و اخذ دستور توقف عمليات اجرائي فراهم است. زيرا در حالت عادي هر گونه اعتراض به عمليات اجرائي، توسط مدير ثبت رسيدگي ميشود و اعتراض به تصميمات ثبتي در هيات نظارت استان (مشابه محاكم تجديدنظر) و اعتراض عاليه به تصميمات آن به شوراي عالي ثبت (مشابه ديوان عالي كشور) ارجاع و رسيدگي ميگردد ودر همه حال، امكان شكايت از تصميمات ثبتي در محاكم قضائي وجود دارد.

بنابر اين، در مواردي كه شخص فكر ميكند بر خلاف مفاد سند يا خارج از حدود آن مطلبي بر عليه وي اجرا ميگردد، ميتواند از طرق فوق، تقاضاي رسيدگي نمايد. بديهي است امكان طرح دعاوي كيفري جعل يا دعاوي حقوقي بطلان كلي اسناد مذكور، به دلايل قابل قبول حقوقي، كماكان از طريق سيستم حقوقي قضائي، قابل اقدام مي باشد.
بالا
فهرست اصلي


  * ۷) بكارگيري ظرفيت اجراي اسناد رسمي

جهت بررسي دقيق وضعيت فعلي اداراه اجراي اسناد رسمي كه در دوائر چك، مهريه، رهني و تخليه مشغول به كار هستند، در موضوعات، چك، سفته، مهريه، تخليه و مطالبه تعهدات و از جمله اسناد رهني، ميتوانند به خدمات خود ادامه دهند، امكانات و ظرفيتهاي اداره كل اجراي اسناد رسمي بررسي مختصر مي شود. هر چند حسب برخي مقررات متفرقه، برخي اسناد ديون نيز قابليت اجراي فوري را دارد، لكن چون عناوين ذيل، مهمترين مباحث را تشكيل ميدهد، مورد بحث قرار ميگيرد و طبعا ساير موارد مطروحه نيز، به همين صورت قابل رسيدگي ميباشد.

۱-۷) چك
در خصوص نقش و اهميت چك و سوابق قانونگذاري در آن، در كشور، مطالعات زيادي وجود گرفته است. گذشته از اقداماتي كه در حوزه اسناد تجاري و براي به روز رساني قانون تجارت در حال انجام است، به خصوص نسبت به مسئله ضمانت جزائي براي صدور چك، در سال ۱۳۷۲ كه با اصلاح ماده ۱۲ قانون سابق چك، هر گونه صدور چك، اعم از اماني، تضميني، سفيد امضاء و غيره واجد جنبه مجرمانه گرديد وسپس به دليل مسائل مختلف اقتصادي و اجتماعي، توسعه روز افزون جرم صدور چك بلامحل و افزايش زندانيان ناشي از آن، مخصوصا با توجه به انحصاري بودن قرار تامين به ضمانت نامه بانكي يا وثيقه نقدي، به چنان معظلي در نظام قضائي منجر شد، كه در نتيجه، اصلاحات سال ۱۳۸۲ مجددا با اندك اختلافي به همان وضعيت، قبل از انقلاب (آخرين اصلاحات ۱۳۵۵) عقب نشيني شد و امروزه بحث، برداشتن ضمانت جزائي براي صدور چك، به صورت جدي مطرح است.

لكن حتي در صورت لغو جنبه جزائي صدور چك، موضوع دعاوي حقوقي مطالبه وجه چك، درصد قابل توجهي از دعاوي حقوقي را به خود اختصاص ميدهد. به خصوص آنكه، با وجود اعتبار ماده ۲ قانون محكوميت مالي، گرايش براي استفاده از ضمانت اجراي بازداشت محكوم عليه تا زمان اداي دين يا صدور حكم اعسار، در سيستم قضائي وجود خواهد داشت.

از طرفي همانطور كه ميدانيم، در خصوص مطالبه وجه چك از گذشته دور، با تلقي از چك بعنوان در حكم سند لازم الاجرا، قدرت اجرائي مطالبه وجه چك از طريق اجراي اسناد رسمي وجود داشته است. اين اقدام از طريق مراجعه به ادارات ثبت، كه در تهران از طريق اداره اجراي چك، بدون نياز به دادرسي حقوقي، انجام ميگردد. در اين شيوه، شخص تحت مقررات خاص «آئين نامه اجراي اسناد لازم الاجراء» با در دست داشتن اصل چك و گواهي برگشت، امكان مطالبه وجه آنرا از شخص صادر كننده، از طريق صدور اجرائيه ثبتي و اجراي آن به شيوه مدني، پيگيري مي نمايد.

بديهي است، صرف نظر از تسهيلات فعلي ماده ۲ محكوميتهاي مالي، برخي مشكلات و محدوديت هاي ناشي از شيوه هاي ابلاغ و اجراي مذكور در آئين نامه اجراي اسناد رسمي، مثلا نياز به ابلاغ واقعي به ورثه محكوم عليه و يا محدوديت در توقيف اموال محكوم عليه كه دامنه و شمول مستثنيات دين بيشتر از اجراي احكام مدني دادگستري است، ويا صدور دستور توقف عمليات اجرائي، به محض درخواست و پرداخت مبلغ اندكي بعنوان خسارت احتمالي، روشن نبودن كيفيت مطالبه خسارت تاخير تاديه طبق نرخ تورم بانكي و امثال آن، كارآيايي كلي اين شيوه را كاهش داده است. كه البته تمامي اين موارد، به سهولت قابل رفع و افزايش سرعت و دقت و كارآيايي نظام اجراي اسناد رسمي امكان پذير ميباشد. به هر دليل جهات فوق موجب شده، تمايلي براي استفاده از اين شيوه، براي مطالبه وجه چك وجود نداشته باشد.

شايد مهمترين دليل مربوط به قانون محكوميت هاي مالي است، كه به دليل پيش بيني امكان توقيف و بازداشت بدهكار، در صورت وجود اجرائيه و استنكاف از پرداخت دين، گرايش به استفاده از شيوه فوق به جاي مراجعه به ادارات ثبت، وجود دارد. زيرا در شيوه اول، در صورت عدم دسترسي به اموال محكوم عليه، راهحلي براي وصول به دين باقي نمي ماند و در شيوه جديد، حداقل امكان توقيف اوليه تا صدور راي اعسار براي محكوم له، پيش بيني شده است.

حال با توجه به ادامه مشكلات مربوط به زندانيان چكهاي روز (كه البته تعداد آنها بسيار كمتر از گذشته است) و گسترش ديدگاه «غير كيفري كردن چك» يكي از بهترين شيوه هاي جايگزين براي عملي كردن فكر مذكور، ارائه راه حلي براي امكان مطالبه چك و ساير اسناد حاكي از دين، از طريق توسل به عمليات اجرائي ادارات ثبت ميباشد.

در اين زمينه از حيث اصل قوانين پايه براي اجراي مفاد مدلول چك، مشكلي در بين نيست و لذا در صورت حذف وصف كيفري صدور جرم چك بلامحل و البته اصلاح ماده ۲ قانون محكوميتهاي مالي، ميتوان از ظرفيت اداره چك اداره كل اسناد رسمي براي اجراي فوري مطالبات چك و خسارت تاخير تاديه استفاده عملياتي نمود و بدينوسيله بخش مهمي از دعاوي دادگستري را در اين حوزه، به جاي درگير شدن در مرحله اثباتي اوليه، امكانات قوه قضائيه را براي مرحله اجبار متخلف به اداي دين، هزينه نمود، كه موجب سهولت و سرعت در دستيابي به دين و رضايت جامعه از قوه قضائيه مي گردد.

به اين منظور توصيه شده است، با پيش بيني مقررات لازم الاجراء ادارات اجرائي ثبت، در صورت عدم همكاري محكوم عليه براي پرداخت محكوم به، گواهي استنكاف از پرداخت دين و اجراي اجرائيه را صادر نمايند و با طرح بعدي در محاكم قضائيه، به درخواست دارنده اين گواهي، امكان اعمال ماده ۲ محكوميتهاي مالي را در خصوص مستنكف وجود داشته باشد. كما اينكه ضرورت اعلام فهرست دارائيهاي محكوم عليه، در صورتيكه بعدا به هر دليل كذب آن مشخص شود، مسئوليت جزائي براي متخلف در پي خواهد داشت.

هر چند گفته شده است، با توسعه وسايل جديد تبادل اعتباري و مالي، از جمله كارتهاي اعتباري، پول الكترونيكي و شيوه هاي جديد اسناد مالي و اعتبار، به تدريج از اهميت و نقش چك كاسته ميگردد و لكن وجود يك قالب شناخته شده براي تنظيم اسناد مالي (قرض يا بازپرداخت در سررسيد معين) در جامعه همواره مورد نياز خواهد بود.

۲-۷) سفته يا سند ذمي لازم الاجرا
درخصوص مطالبه سفته، كه فعلا يك شيوه به خصوصي وجود دارد، زيرا براي خريد سفته بايد مبالغي پرداخت نمود و از طرفي در صورت عدم پرداخت، ابتدا بايد اظهارنامه واخواست سفته تنظيم و براي متعهد عليه ارسال گردد و آنگاه از طريق طرح دعوي حقوقي اقدام كرد و مزيت آن، در صورت تقاضاي تامين خواسته، عدم نياز به پرداخت خسارت احتمالي خواهد بود. بديهي است مسئله برات نيز تاحدودي مشابه مسائل مربوط به سفته مي‌باشد و از حيث تشريفات مطالبه و مشكلات مربوط به آن، تفاوت ماهوي با يكديگر ندارند.

حال در وضعي كه سيستم مالي كشور، قرار است از چك رويگردان باشد و براي ثبت دين مربوط به اشخاص فاقد حساب جاري، تدبيري انديشه شود، يك راه امكان تنظيم سند رسمي ذمي در دفترخانه است، كه به هر حال مسائل و مشكلات اجرائي خود را دارد. بخصوص مسئله هزينه و نرخ بسيار زياد ۰۵% هزينه حق الثبت سند ذمه‌اي از موانع مهم است. يك راه نيز دگرگوني در كيفيت استفاده از سفته است.

اين دگرگوني قسمتي بايد مربوط به هزينه سفته باشد و قسمتي نيز بر احراز صحت امضاء متعهد و آنگاه تلقي سند لازم الاجرا از سفته و استفاده از شيوه مطالبه و اجراي اسناد رسمي، مي‌توان اعتبار اين سند را عمومي كرده و قسمتي از دعاوي و مطالبات مالي و ديني مردم را سازماندهي و از مراجعه به دادگستري كاسته خواهد شد.

از حيث احراز گواهي امضاء مي‌توان، سفته را به صورت سند خاصي، با اصلاح مقررات به وضعي اقدام شود، كه براي امضاء هر سفته، متعهد در دفترخانه حاضر شده و امضاء ذيل سفته توسط سردفتر اسناد رسمي، گواهي امضاء گردد. در اين شيوه البته بايد مغايريت قانوني، تائيد گواهي امضاء در خصوص اسناد با بار مالي، اصلاح گردد.

ممكن است اشكال شود، گواهي امضاء در دفترخانه‌هاي اسناد رسمي، نسبت به مفاد اسناد مالي، حاكي از دين مسلم يا معامله است، موجب بي اعتباري اسناد رسمي شده و مخالف آئين نامه‌هاي فعلي است. لكن بايد در نظر داشت، كه در صورتيكه، گواهي امضاء سند ديني، فقط ناظر بر سفته باشد، به لحاظ پرداخت هزينه خريد سفته، سهم كلي دولت تامين شده و لذا سخت گيري بعدي، ضرورتي ندارد و به شرح فوق، امكان هدايت بخشي از نياز مردم به تنظيم يك سند حاكي از دين و سپس تسهيل در مطالبه آن، به غير از چك در كشور ايجاد مي‌گردد.

سپس به محض انقضاء سررسيد، با حضور متعهد له در شيوه فعلي، تنظيم اظهارنامه واخواست سفته، يا حتي راسا حضور در اداره اجراي ثبت شهر مربوطه و صدور اظهار نامه واخواست سفته درصورت عدم پرداخت، عمليات اجرائي مطالبه اصل و فرع سفته حسب نرخ تورم ساليانه، عمليات اجرائي مشابه ساير اسناد عليه متعهد اجرا گردد.

گفته شده، مسئله احراز صحت امضاء متعهد، حتما بايد ذيل نظر يك مقام رسمي، احراز گردد، لذا مهمترين مشكل شناخت سند به عنوان يك سند لازم الاجرا، بحث احراز صحت امضاء اوليه مي‌باشد. اين مسئله در خصوص ساير اسناد رسمي، توسط سردفتر احراز مي‌گردد. در خصوص چك از طريق مراجعه اوليه صاحب حساب به بانك و احراز صحت امضاء اوليه و تطابق بعدي توسط متصدي بانكي احراز مي‌گردد.

لذا بايد در خصوص سفته نيز به نحوي صحت صدور امضاي متعهد، فرض گردد، كه يك پيشنهاد، گواهي امضاي اوليه توسط دفترخانه و يك پيشنهاد، گواهي امضاء از طريق يكي از شعب بانكهاي مجاز كه شخص متعهد در آن يك حساب بانكي دارد، مي‌تواند باشد. در شيوه اول، در زمان سررسيد، متعهد لازم است در دفترخانه مبلغ سفته را تاديه نموده يا به ذي‌نفع پرداخت نمايد و در شيوه دوم همين كار در بانك مربوطه انجام مي‌گيرد.

لذا مسئله احراز صحت امضاء را مي‌توان از طريق گواهي امضاء دفترخانه يا تائيد و گواهي امضاء توسط بانك‌ها ذيل سفته، اجباري نمود. يعني صدور سفته فقط زماني در حكم سند لازم الاجرا خواهد بود كه متعهد داراي يكي از انواع حسابهاي بانكي بوده و ذيل امضاي وي، توسط بانك شعبه صاحب حساب و با ذكر شماره و نوع آن، امضاي متعهد گواهي گردد.

حال اگر طرف متعهد با مراجعه به بانك خود، در سررسيد حواله پرداخت به متعهد له را در حساب مربوطه كارسازي ننمايد، صاحب سفته بعد از سررسيد سفته، با مراجعه به شعبه بانك، و مطالبه وجه آن از حساب و فقدان موجودي، بانك مثل وضعيت چك، گواهي عدم پرداخت صادر نمايد و رويه فعلي مطالبه از طريق اجراي چك، در خصوص سفته نيز قابل اجرا مي‌باشد.

اين شيوه، يعني گواهي امضاي ذيل سفته توسط يكي از شعب بانكي با توجه به صدور واخواست اظهارنامه بانكي و نياز به ابلاغ بعدي، و پيش بيني گواهي عدم پرداخت و تاديه وجه سفته از طرف بانك، شيوه مطلوب تري است و مي‌توان مثل ساير گواهي‌هاي امضاء، با رفع و اصلاح مقررات مربوطه، شعب گسترده بانكي در سراسر كشور، امضاي متعهد را ذيل سفته گواهي نمايند. البته ضرورت تعديل ماليات و ابطال تمبر سفته بايد به يك نحو منطقي‌تري اقدام گردد و هزينه ابطال تمبر اوليه، اولا به ميزان عادلانه و قابل قبولي تنظيم شود و ثانيا بخش از آن جهت جبران نياز مالي، به بانك‌ها اختصاص داده شود.

در خصوص ساير اسناد حاكي از ديون و به اصطلاح سند ذمه‌اي، فعلا مشكلي از حيث تنظيم سند رسمي نيست. الا اينكه چون اين مسئله به دلايل مشكلات تنظيم اسناد رسمي به خصوص نرخ بالاي حق الثبت، معادل پنج درصد ارزش مالي سند، اشخاص راغب به آن نيستند. چنانچه تسهيلاتي به شرح متن پيشنهادي در خصوص چك، مصوب شود، گرايش بيشتري حاكم خواهد شد و به نظر مي‌رسد، در كليه موارد ضرورت ثبت رسمي دين، مي‌توان از سند ذمه‌اي يا صدور سفته به شرح فوق استفاده كرد. در اين صورت، نظام و سيستم قضائي كشور اسلامي ايران، در اجراي آيه شريفه ۲۸۱ سوره بقره، سازوكار حكومتي مشخصي، براي تكليف به ثبت ديون و البته تعهدات مردم، ارائه مي‌دهد.

۳-۷) مهريه
هر چند مهريه در قالب سند نكاحيه و ازدواج، به اجبار قانون، سند رسمي تنظيم ميشود و لذا امكان مطالبه آن از طريق دايره مهريه اداره كل اجراي اسناد رسمي، مثل مطالبه چك، امكان دارد. لكن با تصويب قانون محكوميت هاي مالي و مخصوصا ماده ۲ آن و به سبب مشكلات اجرائي ناشي از آئين نامه اجراي اسناد رسمي، امروزه تمايل زيادي براي طرح دعاوي مهريه در دادگاه خانواده وجود دارد. بخش عمده‌اي از آن، به دليل پشتوانه امكان بازداشت و توقيف مرد توسط زوجه از اين طريق مي‌باشد.

علي هذا مدتي است، به لحاظ افزايش زندانيان ناشي از مطالبه مهريه، و بروز مشكلات حاد در اين خصوص، كه حتي بندهايي به نام مهريه، در زندانها ايجاد و توسعه داده شده است، مشكلات مربوط به بازداشت به خصوص زوج‌هاي جوان در زندانها، براي سيستم قضائي كشور، مسئله ساز شده است.

از طرفي نه تنها در خصوص مهريه و بلكه در خصوص هر گونه ديني، نحوه اجراي ماده ۲ قانون محكوميت مالي، كه در آن اصل حقوقي، تمكن اشخاص است مگر خلاف آن، ثابت شود كه براي اين امر نيز، ابتدا بازداشت اجرا مي‌گردد و آنگاه در صورت پذيرش اعسار، با تقسيط محكوم‌به، شخص از بازداشت آزاد مي‌گردد، به نظر يك امر خلاف انصاف و بدون پشتوانه قواعد شناخته شده شرعي (انصاف، عدالت، و خلاف سيره عقلا) و حتي خلاف قواعد حقوقي و عرف مسلم جامعه فعلي مي‌باشد.

زيرا اصل بودن تمكن مالي و نياز به اثبات خلاف آن براي استفاده از مزاياي اعسار، كه شيوه فعلي قانون مربوطه است، منطبق با حقيقت و واقعيت اكثريت افراد جامعه فعلي و حتي در گذشته نبوده و نيست. زيرا براي قبول حجيت ظاهري اماره يا دلالت ظني آن، بايد غلبه و اكثريت نوع در آن ثابت شود. مثلا چون اغلب اموال منقول در يد انسان، ناشي از مالكيت صحيح است، قاعده يد وضع شده و اصل بر صحت مالكيت در يد است و خلاف آن محتاج اثبات مي‌باشد.

حال آيا واقعا در جامعه امروزي ما يا حتي در قديم، اصل (واقع الامر مغلوبه خارجي) اينست كه تمامي اشخاص از لحظه بلوغ و رشد و شروع حيات اجتماعي به عنوان يك شهروند، متمكن هستند كه اصل در خصوص ايشان تمكن باشد؟ حسب نظرات مطروحه، اين اطلاق خلاف شرع و انصاف و عدالت است. زيرا اينطور كه نيست كه تمامي انسانها از لحظه مثلا بلوغ و رشد، تمكن مالي آنها، ثابت شده باشد. بلكه بايد وضعيت قبلي و فعلي فرد ملاحظه شده و آنوقت، اصل تمكن يا خلاف آن، به جاي آنكه يك اماره قانوني باشد، يك وضعيت قضائي موضوعي قابل احراز توسط دادگاه مي‌باشد.

مثلا يك زوج تازه ازدواج كرده كه معمولا مرد نگون‌بخت، هر چه داشته خرج مخارج عروسي كرده است، حال در مقام مطالبه مهريه، وي متمكن محسوب مي‌گردد، مگر خلاف آن ثابت شود! كاملا بديهي است كه چنين استنباطي، ضد واقع الامر مي‌باشد و عرف فعلي جامعه از هر حيث خلاف آن است. ممكن است، به صورت درصد بسيار كمي از اشخاص به لحاظ ارثيه يادرآمد قبلي شخصي خود، در اين وضعيت نباشد و لكن معمول افراد جوان در جامعه، در وضعيت تمكن مالي نيستند و بلكه اشخاص به مرور كه داراي تجربه و حقوق مكفي ميشوند، به سمت تمكن (خريد خانه و ماشين و لوازم منزل و ساير دارائي‌هاي متعارف) حركت مي‌نمايند. (هر چند در جامعه فعلي و ملاحظه نرخ تورم و درآمد ساليانه بسياري از افراد و حقوق بگيران ثابت حتي در مراحل پاياني حيات اجتماعي نيز، تمكن مالي را نشان نمي‌دهند!).

لذا به نظر مي‌رسد، اطلاق مربوطه طبق انصاف و عدالت نيست و اصل تمكن و نياز به اثبات براي خلاف آن، يك امر موضوعي است كه بايد توسط دادگاه در هر مورد بررسي شود و درمثال قبلي، دادگاه به لحاظ فقدان هر گونه سابقه تمكن و نداشن ارث و ميراث مربوطه، اصل را بر عدم تمكن گذاشته مگر خلاف آن توسط مدعي ثابت شود و در حالاتي كه مثلا كسي معامله كرده و وجوه و اموال مردم را اخذ و گرفته است و فعلا تعهدات خود را انجام نمي‌دهد و محكوم مي‌شود، چون اين شخص به خصوص، سابقه تمكن دارد (به لحاظ دريافت وجوه و اموال قبلي)، اصل در مورد وي به لحاظ سابقه مربوطه، تمكن است مگر خلاف آن ثابت شود.
در اين خصوص قوه قضائيه، لايحه اصلاح ماده ۲ مذكور را تنظيم و براي تصويب به مجلس شوراي اسلامي ارسال داشته است. بنابر اين، نه تنها در مورد مهريه بلكه در خصوص كليه محكوميت‌هاي حقوقي ديني، اولا مزيت ظاهري تمايل به استفاده از دادرسي حقوقي براي استفاده از مزاياي مذكور، مرتفع مي‌گردد. ثانيا با پيش بيني امكان مطالبات مهريه (و البته ساير ديون به شرح پيشنهادي) مراحل اوليه اثباتي حذف شده و فقط توسط واحدها و دواير اجراي ثبت، بحث مرحله آخر اجرائي، اجبار متخلف به پرداخت دين، اقدام خواهد شد.

ثانيا در صورت پيش بيني صدور گواهي استنكاف از طريق اجراي ثبت و امكان اعمال ماده ۲ با اصلاحات آن، توسط محكوم له، مي‌توان شرايطي را فراهم كرد كه نيازي به مراجعه به داگستري براي مطالبات مربوط به مهريه و ساير اسناد رسمي نباشد. لذا شخص به جاي مراجعه به محاكم دادگستري براي استفاده از الزامات قانوني ماده ۲ مرقوم، ميتواند از طريق اجرائيات ثبتي نيز اقدام كرده و همان مزايا را حتي در زماني كمتر و با هزينه به مراتب كمتر، بدست آورد كه به اين ترتيب، گرايش و اقبال عمومي به اجراي ثبت، بيشتر مي‌شود و بخشي از پرونده هاي مطروحه دادگستري كاسته مي شود.

۴-۷) تخليه محلهاي مسكوني و تجاري
هر چند حسب مقررات فعلي، تمامي اسناد اجاره كه در دفترخانه تنظيم ميشود، به محض انقضاء مهلت، از طريق دايره اجراي اسناد رسمي، قابل اجرا ميباشد، لكن به دليل مشكلات ناشي از تنظيم سند رسمي و استعلامات مربوطه، اقبال عمومي به تنظيم سند رسمي اجاره وجود ندارد.

از طرفي نظام تقنيني - قضائي، كشور در واكنش به نياز براي تسريع رسيدگي در دعاوي موجر و مستاجر، به موجب قانون موجر و مستاجر ۱۳۷۶ با شرايطي كه همانا داشتن دو امضاءي شاهد ذيل سند اجاره است و بدون نياز به مقدمات دادرسي، اصل سند اجاره عادي به محض انقضاي مهلت، بدون رسيدگي مرحله اثباتي قضائي، صدور حكم و دستور تخليه به سرعت صادر ميگردد و از طريق اجراي احكام مدني، قابل اجرا است.

لكن اين امكان وجود دارد، كه كليه اسناد اجاره، كه به جاي شهود ذيل آن، كه معمولا نيز صوري بوده و شهود اكثرا، قابل احراز از حيث شرايط واقعي بينه شرعي نيستند. براي استفاده از خدمات تخليه سريع، به جاي امضاي ذيل شاهد ذيل اجاره نامه عادي، گواهي امضاي موجر و مستاجر، توسط مسئولان دفتر اسناد رسمي (امضاي شاهدين توسط سردفتر و دفتريار ميتواند باشد) گواهي شود، و مطابق شرايط كلي قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ و آئين نامه آن، مسائل مربوط به صدور دستور اجرائيه، توسط ادارات تخليه اجراي ثبت، قابل اجرا باشد.

يعني در صورت گواهي امضاء ذيل سند عادي اجاره و انقضاي مهلت، با مراجعه و درخواست موجر به اداره تخليه و ثبت، اخطار تخليه صادر و ابلاغ گردد و در صورت عدم تخليه ظرف مهلت مقرر، تخليه توسط ماموران اجرائي و با استفاده از امكانات نيروي انتظامي اجرا گردد و تمامي مسائل مطالبات و دعاوي حقوقي طرفين، طبق روالهاي موجود قابل پيگيري خواهد بود.

هر چند در صورت ايجاد تسهيلات تنظيم اسناد رسمي، در مورد اجاره محل هاي مسكوني و تجاري و اداري، و رفع موانع بيشمار آن در حال حاضر، معظل نياز به تنظيم اسناد اجاره و اقدام محاكم به تخليه فوري بعد از انقضاي مهلت اجاره، به شرحي كه فعلا در كشور موجود است، اساسا سالبه به انتفاء موضوع خواهد بود.

زيرا بايد حركت كلي به سمتي باشد كه همواره به اعتبار اسناد رسمي افزوده شود، تسهيلات تنظيم اسناد فقط براي اسناد رسمي پيش بيني شود. لكن در صورتيكي به هر دليل چنين امكاني نباشد، حداقل گواهي امضاي اسناد اجاره عادي توسط سردفتران، و امكان توسل به تخليه در اجراي ثبت يا رسيدگي فوق العاده در دادگاه، راه حلي براي اجتناب از طرح دعاوي مروطه در مراجع قضائي فعلي ميباشد. بعلاوه در اين شيوه دو ظرفيت فعلي، ادارات اجراي ثبت و اجراي احكام مدني در دادگاه ها در تكميل يكديگر قابليت استفاده خواهد داشت.

۵-۷) مطالبه تعهدات (و اسناد رهني)
هر چند دائره اسناد رهني، بعنوان يكي از دوائر اصلي، به لحاظ تعداد زياد اسناد رهني بانكها و ساير موسسات مالي، دائره مستقلي است و لكن اين بحث در قالب كلي تعهدات رسمي قابل توسعه و بازسازي است. در خصوص مطالبه تعهدات، در صورت درج در سند رسمي، مشكلي نيست، الا اينكه بايد موضوع هر سند رسمي، تعهد منجز و بدون ابهام و فقدان هر گونه شرط مبهمي باشد.

لكن با توجه به مشكلات فعلي تنظيم اسناد رسمي، در اين خصوص بايد همزمان با تبليغات گسترده در خصوص ترويج تنظيم اسناد رسمي در بين مردم، به صورت موازي تسهيلات زيادي ايجاد گردد كه براي ثبت هر سند رسمي، به كمترين ميزان از استعلامات و مسائل مالي بسنده شود، تا شيوه عادت به ثبت رسمي تعهدات بين مردم ايجاد گردد و براي پوشش ساير نيازهاي ادارات ديگر، شيوه هاي ديگري انتخاب شود. بديهي است اين شيوه، به نوبه خود، بخشي از نيازهاي اجتماعي مردم را سازماندهي نموده، و در صورت بروز مشكلات عدم اجراي بعدي، فرد ذينفع ميتواند اجبار طرف متخلف را به اجراي تعهد بخواهد.

از طرفي اين بحث كه تعداد زيادي از معاملات و نيازهاي مردم براي اقدام به امور مختلف اجتماعي خويش، موضوع استفاده از اعتبار تجاري و يا مشاركت مالي بين افراد است، كه بخشي از آن در قابل عقود بانكي، اخذ وام بانكي و وثيقه سنتي، اجاره به شرط تمليك و ساير عقود بانكي متحقق ميشود و البته بخش مهمي در جامعه وجود دارد، و فكري براي آن نشده و هر كس به شيوه و دلخواه خود عمل ميكند.

لذا در مقام قرض و مشاركت مالي بين افراد در جامعه، يكي چك تضمين ميگيرد، يكي وثيقه ميخواهد، يكي مبايعه نامه عادي با شرط فسخ و بعضا تنظيم وكالت نامه، اقدام مينمايد و خلاصه شيوه هاي مختلفي وجود دارد. كما اينكه نرخ مشخص و واحدي نيز براي سود حاصله رعايت نميگردد. از طرفي بحث حرام بودن ربا مطرح است و لكن عملا در نظام بانكي تا ۲۶% سود متعارف و ۳۶% جريمه دير كرد رسمي و ظاهرا حلال است و بقيه مردم نيز نرخ مشخصي ندارند و در بحث مطالبه خسارت تاخير تاديه در محاكم قضائي، ملاك قانوني نرخ تورم ساليانه حسب اعلام بانك مركزي ميباشد، لكن در اجراي ثبت، فعلا نرخ تورم رسميت ندارد.

به هر تقدير صرف نظر از وجاهت هر گونه تعهد به پرداخت اصل و فرع، نرخ ثابت يا نرخ تورم، اين مسئله نياز جامعه است و اگر بشود، يك قالب سندي و اجرائي براي آن درست كرد، كه مردم براي موارد مورد نياز خود، از آن استفاده كنند، بدون شك بخش مهمي از نيازهاي مالي مردم برطرف و شرايط و ضمانتهاي صحيح قانوني براي مطالبه اصل و فرع، مشاركت مالي و اعتباري فراهم ميگردد. كه قالب بسيار مناسب اين بحث، به شرط رفع موانع مربوطه، تنظيم اسناد ذمه اي يا مشاركت مالي از طريق دفاتر اسناد رسمي ميباشد. هر چند اعاده نرخ كلي ۱۲% يا نرخ مشخص و معين متناسب با وضع فعلي جامعه و قابل تغيير و تناسب ساليانه، با همان شيوه قانون سابق، امري مورد قبول است.
بالا
فهرست اصلي


  * ۸) بازبيني مقررات و افزايش صلاحيتهاي سردفتران اسناد رسمي

با عنايت به مسائل فوق، براي مرحله عملي بايد اصلاحاتي در برخي حوزه‌هاي مقررات مربوطه، اعم از مصوبات مجلس، آئين نامه‌هاي مصوب رياست قوه قضائيه و نظام‌نامه هاي ثبتي و اصلاح و دگرگوني اداري و سازماني ادارات ثبت و نيز افزايش تسهيلات مربوط به تنظيم اسناد رسمي و سهولت فوق العاده براي اين امر، پيش بنيي گردد. برخي عناوين كلي در اين حوزه عبارت است از:

- اصلاح برخي مقررات مرتبط در قانون ثبت - سردفتران و اجراي اسناد رسمي ( بعنوان لوايح پيشنهادي قوه قضائيه به هيات دولت و تصويب در مجلس شوراي اسلامي يا طرح‌هاي مستقل از طرف كميسيون قضائي)

- اصلاح موارد مرتبط در آئين نامه‌هاي اجرائي قبلي وزارت دادگستري،

- تدوين آئين نامه‌هاي مورد نياز به پيشنهاد سازمان ثبت و تصويب رياست محترم قوه قضائيه

- تحقيق در خصوص موانع اصلي عدم گرايش به تنظيم اسناد رسمي در دفترخانه ها و رفع آنها

- تحقيق در خصوص موانع مهم مقررات حوزه اجراي اسناد رسمي نظير مستثنيات دين و ابلاغ و امثالهم

- پيش بيني صريح نرخ خسارت تاخير معادل تورم بانك مركزي در اجراي كليه اسناد رسمي

- تحقيق در خصوص موانع تنظيم اسناد رسمي و اجراي تسهيلات ثبت اسناد در دفترخانه‌ها از حيث ميزان و درصد حق الثبت و تحرير و هزينه اجرائي. زيرا اگر در يك برنامه زمان‌بندي چند ساله، در ابتدا نوعي رايانه عملي به اين سيستم تزريق شود و به مرور هزينه‌هاي واقعي از مردم اخذ شود. (مثل شيوه‌هاي تجاري كه يك توليد كننده يا وارد كننده ابتدا به ارزان ترين حالات ممكن و حتي مايه به مايه، خدمات ارائه مي‌دهد و بعد از استواري بازار، سود واقعي را اخذ مي‌كند) قابل قبول و اقدام ميباشد.

- تبليغات گسترده و اطلاع رساني در زمينه مزاياي استفاده از ثبت اسناد رسمي تعهدات و ديون در كشور

- عملياتي كردن صندوق مستقل هزينه‌هاي اجرائي و نيم عشر هر اداره اجرائي و تقسيم بخشي از مبالغ مذكور حتي به صورت ماهانه يا سه ماه يكبار بين كارمندان و ماموران اجرائي، جهت نشان دادن تاثير فوري زحمات ماموران در دريافتي خويش، كه خوشبختانه در اين حوزه از قديم پيش بيني قانوني وجود داشته است و لكن شيوه اجرائي نامناسب داشته است.

- افزايش صلاحيت قانوني سردفتران در حوزه‌هاي: صدور گواهي انحصار وراثت در دفترخانه، مهر و موم و تحرير تركه، تقسيم مال مشاع غير توافقي با نظر كاشناس، افراز كامل اعم از قابل افراز يا غير قابل افراز تقسيم به فروش، اعلام رسمي فهرست اموال و دارائي و صدور گواهي اعسار، اعمال حق شفعه، اجباري كردن ثبت اسناد مربوط به پيش خريد آپارتمان و مسكن، معاملات مشاركت مالي و اعتباري، اسناد اساسنامه‌ها و تغييرات بعدي باصدور گواهي امضاء و ساير موارد مشابه اين امور، كه داراي ماهيت اوليه و ذاتي ترافعي نيستند و بلكه اجراي امور تحت نظر مقام رسمي، مد نظر مقنن مي‌باشد كه مي‌توان كليه اين امور را ذيل نظر سردفتر اسناد رسمي، تنظيم و انجام داد.

اميد است با اجرائي كردن امور فوق، قوه قضائيه بتواند در سياست كلان قضائي خود، بخش مهمي از دعاوي سرگرداني كه فعلا بي‌جهت وارد رسيدگي قضائي مي‌گردد، از طريق پيش گيري و ثبت اوليه تعهدات و ديون، بخش عمده و وقت‌گير رسيدگي براي احراز اصل تعهد يا دين را منتفي نموده و فقط بحث اجبار به انجام تعهد يا اداي دين، وظيفه اصلي قوه قضائيه از طريق ادارات اجراي اسناد رسمي باشد.

بديهي است در اين خصوص نياز به تنظيم و بازنگري در بخشي از مقررات كنوني و آمادگي مراجع اجرائي اسناد رسمي ميباشد، كه حسب اطلاع در سازمان ثبت و معاونت توسعه قضائي قوه قضائيه، اقداماتي در اين خصوص در دست اقدام است، كه اميدواريم با كامل‌شدن اين مباحث، به زودي شاهد به ثمر رسيدن مطالعات و تلاشهاي در دست اقدام باشيم.

حسين زينعلي
وكيل دادگستري
بالا
فهرست اصلي


 *English
Lawyer Search <  
Francias* 

 *كانون جهاني (IBA)
اتحاديه كانونها
 *مصوبات
 *مجمع عمومي
 * شوراي اجرائي
 *كميسيون‌انفورماتيك

كانونهاي وكلا
 *مركز
 *فارس
 *آذربايجان شرقي
 *آذربايجان غربي
 *اصفهان
 *مازندران
 *خراسان
 *گيلان
 *قزوين
 *كرمانشاه و ايلام
 *خوزستان
 *همدان
 *قم
 *كردستان
 *گلستان
 *اردبيل
 *مركزي
 *بوشهر
 *زنجان
 *لرستان
 *کرمان


امور وكلا و كارآموزان  *فهرست اسامي
 *مصوبات كانون
 *كميسيون حقوقي
 *كارآموزي و اختبار
 *آزمون وكالت
 *نظرات وكلا

طرح‌ها و لوايح وكالت
 *كتابخانه
 *مقالات حقوقي
 *مجله حقوقي
 *نشريه داخلي

منابع حقوقي
 *بانك قوانين
 *آراء قضائي
 *نظرات مشورتي
 *لوايح و اوراق
 *مراجع رسيدگي
 *پرسش و پاسخ

سايتهاي‌اطلاع‌رساني
 *حقوقي و داخلي
 *حقوقي خارجي
  لطفا برای مشاهده بهتر تارنما قلم فارسی موجود را دریافت کنید.  كاوش پيشرفته
All Rights Reserved.
© 2003 Iranian Bar Associations Union
No. 3, Zagros St., Argentina Sq., Tehran, Iran
Phone: +98 21 8887167-9     Fax: +98 21 8771340    
Site was technically designed & developed by Nima Norouzi