لطفا برای مشاهده بهتر تارنما قلم فارسی موجود را دریافت کنید.  كاوش پيشرفته
مقالات حقوقي وكلاء و حقوق دانان (صفحه۶۰)

فهرست اصلي
فهرست:

  * تحليل مسائل ثبتي بر مبناي پرونده حقوقي مطرح
قسمت اول از دوم

  * تحليل مسائل ثبتي بر مبناي پرونده حقوقي مطرح
قسمت دوم از دوم

-------------------------------------------------------------



  * تحليل مسائل ثبتي بر مبناي پرونده حقوقي مطرح
قسمت اول از دوم


ويرايش جديدمتن سخنراني مورخ ۲۶/۸/۸۴ , حسينيه ارشاد – آقاي فرامرز زماني سليمي, قاضي بازنشسته و وكيل پايه يك كانون وكلاي دادگستري مركز
                                       
جزوه درس ثبت و امور حسبي - ۱۶/۴/۱۳۸۷

مقاله اي كه در پيش رو داريم, ويرايش جديدي از متن سخنراني مورخ ۲۶/۸/۸۴ , حسينيه ارشاد – از سلسله سخنراني هاي ماهانه اي كه جهت ارتقاي سطح علمي و دانش فني كارآموزان وكالت برگزار مي گردد – است كه, با عنوان ((تحليل مسائل ثبتي بر مبناي پرونده حقوقي مطرح)) توسط آقاي فرامرز زماني سليمي, قاضي بازنشسته و وكيل پايه يك كانون وكلاي دادگستري مركز ايراد گرديده است.

عنوان مقاله: (( حقوق ثبت مدخل حل و فصل دعاوي حقوقي و كيفري))


مقدمه:
قوانين, ضوابط و مقررات ثبت اسناد و املاك از جمله مباحثي هستند كه در حقوق ثبت مورد بحث و بررسي قرار مي گيرند. كلمه ثبت از نظر حقوق ثبت اصطلاحاً عبارتست از نوشتن قراردادها, معاملات و وضعيت املاك در دفاتر رسمي . تعريف سند يا اسناد نيز در ماده ۱۲۸۴ قانون مدني: (سند عبارت است از هر نوشته اي كه در مقام دعوي يا دفاع قابل استناد باشد.) و ماده ۱۲۸۶ همان قانون: (سند بر دو نوع است: رسمي و عادي) عنوان شده است همچنين ملك يا املاك از نظر حقوق ثبت و در رابطه با ثبت املاك عبارت است از مال غيرمنقول, البته نه به معناي آن كه در موارد ۱۲ الي ۱۸ قانون مدني تعريف شده, بلكه به معناي اخص آن كه در عرف هم ملك و املاك ناميده مي شود و فقط شامل زمين و بناي احداثي در آن است.

بنا به تجربه به جرات مي توان ادعا كرد كه پرونده هاي حقوقي و كيفري با منشاء اختلاف ثبتي سنگين, پيچيده و در عين حال پر اهميت ترين دعاوي مطرح در مراجع قضايي را تشكيل مي دهد, بر اين اساس هدف غايي طرح اين مكتوب, صرفنظر از فايده اي كه براي منزلت آكادميك آن دارد, تبيين جايگاه حقوق ثبت در حقوق موضوعه ايران و ميزان اهميت و مدخليت آن در حل و فصل دعاوي حقوقي و كيفري , بخصوص براي آندسته از فعالان عرصه حقوق است كه ارتباط و آشنايي اندكي با اين حوزه از حقوق به معناي اخص دارند. در همين راستا به برخي از نظريات نوين در خصوص مسائل ثبتي كه در فرض پذيرش از سوي جامعه حقوقي مي تواند منشاء تحولات بنيادين در حقوق ثبت و نسبت آن با ساير بخشهاي حقوق به معاني اعم باشد, اشاره خواهد شد. همچنين به تناسب عنوان موضوعي مقاله عمده اي از مطالب معطوف به شرح وظايف و اختيارات هيات هاي نظارت و شورايعالي ثبت – مراجع رسيدگي كننده به دعاوي ثبتي – است كه در خاتمه جهت توضيح كاربردي و عملياتي مباحث, به تجزيه و تحليل نمونه اي از دعاوي ثبتي حقوقي (مختومه ) خواهيم پرداخت.

شرح مطالب مقاله به ترتيب ذيل است:
-مقدمه
-مبحث نخست: بررسي جايگاه واهميت حقوق ثبت در دعاوي حقوقي و كيفري
-گفتار نخست- اهميت حقوق ثبت از حيث آثار ثبت رسمي.
-گفتار دوم- اهميت حقوق ثبت از حيث جايگاه آن در تقسيم بندي هاي حقوق.
-مبحث دوم: مراجع رسيدگي كننده به اشتباهات ثبتي.
-گفتارنخست – هيات نظارت.
-گفتار دوم- شوراي عالي ثبت.
-مبحث سوم: تحليل نمونه راي راجع به اختلافات و اشتباهات ثبتي مطرح در مراجع قضايي.

مبحث نخست: بررسي جايگاه و اهميت حقوق ثبت در دعاوي حقوقي و كيفري
چنانچه پيش از آن تقرير شد پرونده هاي حقوقي و كيفري با منشاء اختلاف ثبتي از جمله مهمترين دعاوي مطرح در مراجع قضايي محسوب شده كه بلحاظ پيچيدگي و صعوبت مسايل مطرح در اينگونه دعاوي معمولا در رتبه اي پس از دعاوي قتل, نزاع هاي دستجمعي , ناموسي و همچنين دعاوي تجاري ناشي از قراردادهاي پيمانكاري قرار مي گيرند.

جهت درك اين مدعا توجه به برخي نمونه هاي پرونده هاي حقوقي و كيفري با منشاء ثبتي كه ذيلا عنوان مي گردد وافي به مقصود است:
الف- دعاوي كيفري:
۱-دعواي تصرف عدواني مدعي مالكيت اراضي بطرفيت متصرفي كه مترصد احداث اعياني است. ( در وضعيتي كه هنوز كه هنوز درخواست ثبتي بعمل نيامده باشد),
۲-دعواي تجاوز به اراضي ملي شده و املاك دولتي با وجود ادعاي سبق تصرف مالكانه متهم,
۳-دعواي جعل سند رسمي با تباني سردفتر و نيز دعاوي جعل معنوي سند رسمي,
۴-دعواي كيفري مربوط به معاملات معارض نسبت به اعيان و منافع و حقوق املاك ثبت شده,
۵-دعواي ابطال سند انتقال اجرائي ثبتي كه در جريان اجراي آن با علم به فوت متعهد در زمان صدور اجرائيه بطرفيت متوفي ادامه يافته است, از جنبه كيفري آن, و ...

ب- دعاوي حقوقي:
۱-اعتراض به درخواست ثبت متصرف مدعي مالكيت دارنده اسناد و بنچاق قديمي,
۲-دعواي خلع يد مالك ثبتي عليه مالك و متصرف عرصه و اعيان به داعيه(وقوع) اشتباه در پياده سازي محدوده ملك در طبيعت (با وجود مالكيت ثبتي متصرف),
۳-دعواي اعتراض به تحديد حدود از ناحيه مالك ثبتي مجاور به داعيه عدم متابعت از حدود قطعي شده پس از تحديد,
۴-دعواي ابطال تقسيم املاك مشاع به جهت عدم دخالت همه مالكين مشاع در امر تقسيم,
۵-دعواي ابطال سند انتقال اجرايي ثبتي كه جريان اجرائي آن با علم به فوت متعهد در زمان صدور اجرائيه بطرفيت متوفي ادامه يافته است, از جنبه حقوقي آن و دهها نمونه ديگر ...

همچنين توجه و تدقيق در نمونه ثبتي كه در انتهاي اين مقال تشريح خواهد شد مفيد خواهد بود.
اما به اعتقاد نويسنده به نظر مي رسد با توجه به تاثير گذاري وسيع , متنوع و تعيين كننده اي كه مسايل ثبتي در حل و فصل دعاوي حقوقي و كيفري دارد, نبايد به ذكر اين قليل اكتفا كرد, بدين منظور اهميت و جايگاه حقوق ثبت را از منظرهاي ديگري بررسي خواهيم كرد كه در قالب دو گفتار ارائه مي گردد.

گفتار نخست: اهميت حقوق ثبت از حيث آثار ثبت رسمي:
هدف از ثبت اسناد در يك بيان كلي رسميت و اعتبار بخشيدن و نتيجتا استفاده از امتيازاتي است كه قانوني براي اسناد ثبت شده قائل گرديده است كه به برخي از امتيازات قانوني اشاره مي گردد:

ماده ۱۲۹۲ قانوني مدني: ( در مقابل اسناد رسمي يا اسناديكه اعتبار اسناد رسمي را دارند انكار و ترديد مسموع نيست و طرف مي تواند ادعاي جعليت نسبت به اسناد مزبور كند يا ثابت نمايد كه اسناد مزبور به جهتي از جهات قانوني از اعتبار افتاده است),

ماده ۱۲۹۰ قانوني مدني: (اسناد رسمي درباره طرفين و وراث و قائم مقام آنان معتبر است...) ,

ماده ۷۰ قانون ثبت:(سندي كه مطابق قوانين به ثبت رسيده, رسمي است و تمام محتويات و امضاهاي مندرج در آن معتبر خواهد بود مگر اينكه مجعوليت آن سند ثابت شود),

ماده ۷۱ قانون ثبت: ( اسناد ثبت شده در قسمت مراجعه به معاملات و تعهدات مندرج در آن نسبت به طرفين يا طرفيكه تعهد كرده و كليه اشخاصي كه قائم مقام قانوني آن محسوب مي شوند رسميت و اعتبار خواهند داشت),

ماده ۷۲ قانوني ثبت: ( كليه معاملات راجع به اموال غير منقوله كه بر طبق مقررات راجع به ثبت املاك ثبت شده باشد, نسبت به طرفين معامله و قائم مقام قانوني آنها و اشخاص ثالث داراي اعتبار كامل و رسميت خواهد بود),

ماده ۷۳ قانون ثبت: (قضات و مامورين ديگر دولتي كه از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنكاف مي نمايند در محكمه انتظامي يا اداري تعقيب مي شود ودر صورتيكه اين تقصير قضات يا مامورين بدون جهت قانوني باشد و به همين جهت ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمي متوجه شود, محكمه انتظامي يااداري علاوه بر مجازات اداري آنها را به جبران خسارت وارده نيز محكوم خواهد نمود),

ماده ۹۲ قانون ثبت: (مدلول كليه اسناد رسمي راجع به ديون و ساير اموال منقول بدون احتياج حكمي از محاكم عدليه لازم الاجرا است...)

ماده ۹۳ قانون ثبت: (كليه اسناد رسمي راجعه به معاملات املاك ثبت شده مستقيما و بدون مراجعه به محاكم لازم الاجرا است...)

بديهي است فوايد و امتيازات ثبت قراردادها, معاملات و وضعيت املاك تا به حدي است كه بيش از پيش هر نظري را بر ضرورت الزامات گسترده تري براي ثبت جهت احتراز از مسايل عديده ناشي از عدم ثبت رسمي اعمال حقوقي, مجاب مي نمايد.

شايد از همين رهگذر است كه برخي از صاحبنظران (۱)حتي در مفاهيم وقوع عقد بيع و مالكيت ناشي از معاملات املاك غير منقول ثبت شده به لحاظ مقررات مواد ۲۲ و ۴۶ قانون ثبت قايل به تفكيك گرديده و تحقق معامله و ثبوت مالكيت خريداران اين قبيل اموال را به تنظيم سند رسمي در دفترخانه منوط و موكول مي دانند.

البته به نظر مي رسد با توجه به نظريه سنتي در خصوص ملزومات وقوع عقد بيع و نيز تصريحات مواد ۱۸۳ و ۱۹۱ قانون مدني, كه بر اساس آن براي وقوع عقد صرفا نياز به ايجاب و قبول است, پذيرش چنين نظريه اي حداقل در وضعيت قانوني فعلي, مشكل است. ولي فايده اي كه براي اين نظريه متصور است, تاكيد بر رويكردي قانوني است كه الزامات افزون تري را بر اشخاص جهت ثبت معاملات املاك غيرمنقول حاكم مي نمايد.

گفتار دوم: اهميت حقوق ثبت از حيث جايگاه آن در تقسيم بندي هاي حقوق:
متداول است كه در اكثر سيستم هاي حقوقي , حقوق را به دو بخش حقوق عمومي و حقوق خصوصي تقسيم نمايند. در يك تعريف كلي حقوق عمومي , حقوقي است كه بر روابط فيمابين حاكميت و اشخاص درون آن و بين دولتي با دولت ديگر حكومت مي كند. حقوق خصوصي نيز كه گاهي حقوق مدني خوانده مي شود به معاملات و روابط حقوقي بين اشخاص كشور مي پردازد. طبيعي است كه بلحاظ دخالت عنصر حاكميت در حقوق عمومي, اكثر مقررات اين بخش از حقوق, از خصلت آمرانه يا به عبارتي از قواعد آمره برخوردار باشد.
هدف از مقدمه كوتاهي كه ذكر گرديد, معطوف ساختن ذهن مخاطب به اين سئوال است كه آيا با علم به اينكه اكثر مقررات حقوق ثبت به لحاظ دخالت حكومت در تنظيم و ساماندهي قوانين مربوط به اسناد و املاك واجد جنبه آمرانه است, باز هم مي توان قايل به اين نظر بود كه حقوق ثبت, فرع حقوق خصوصي و يا زير شاخه آن است؟

منطقا جواب منفي است. حقوق ثبت را ديگر نمي توان منحصرا در حيطه خصوصي تعريف و طبقه بندي كرد, زيرا اين رشته حقوقي از ابعاد مختلف با حقوق عمومي ارتباط پيدا كرده و قواعد آن در غالب موارد , واجد جنبه آمرانه بوده و با نظم عمومي مرتبط مي باشد.

اين ويژگي و جدا شدن از قلمرو حقوق خصوصي تا بدانجاست كه چنانچه قبلا تقرير شد, برخي از اساتيد (۲) در مفهوم عقد بيع ومالكيت ناشي از معاملات املاك غيرمنقول بدون ثبت رسمي آن ترديد كرده و بلحاظ مقررات ثبتي تحقق معامله و ثبوت مالكيت خريداران اين قبيل اموال را به تنظيم سند رسمي در دفترخانه منوط و موكول كرده اند.

مبحث دوم: مراجع رسيدگي كننده به اشتباهات ثبتي
مراجع رسيدگي كننده نسبت به اشتباهات حاصله در عمليات ثبتي كه عمدتاً مربوط به مرحله مقدماتي است عبارتند از:
الف- هيات نظارت
ب- شوراي عالي ثبت

نظر به اهميت بررسي شرح وظايف و اختيارات مراجع مذكور و تاثيري كه نهادهاي مذكور جهت حل و فصل دعاوي حقوقي و كيفري اشخاص دارند در دو گفتار مجزا به تحليل كاركردها و شاخصه هاي رسيدگي به اختلافات ثبتي در اين مراجع مي پردازيم:

گفتار نخست- هيات نظارت:
يكي از مراجع اداري مهم كه به اختلافات و اشتباهات ثبتي رسيدگي مي نمايد هيات نظارت است و هيات مزبور در ماده ۶ اصلاحي قانون ثبت به شرح زير پيش بيني شده است: ( براي رسيدگي به كليه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاك در مقر هر دادگاه استان هياتي به نام هيات نظارت مركب از رئيس ثبت استان يا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزير دادگستري – در حال حاضر به انتخاب رئيس قوه قضائيه- تشكيل مي شود. هيات مزبور به كليه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتي در حوزه قضائي استان رسيدگي مي نمايد. براي اين هيات يك عضو علي البدل از قضات دادگستري يا كارمندان ثبت مركز استان از طرف وزير دادگستري – در حال حاضر از طرف رئيس قوه قضائيه – تعيين خواهد شد).

همچنين ماده ۲۵ قانون مذكور حدود صلاحيت و وظايف هيات نظارت را در ۸ بند و ۵ تبصره به تفصيل مشخص كرده است كه قبل از بررسي اجمالي اين موارد, متذكر مي گردد اشتباهات ثبتي منتهي به طرح در هيات نظارت از يك سنخ نيست, بلكه اين اشتباهات بر دو نوعند:

الف- اشتباهات غيرموثر در جريان ثبت ملك,
ب- اشتباهات موثر در جريان ثبت ملك , كه در مورد اخير بطور كلي جريان ثبت باطل و تجديد مي شود, مثل اشتباه در هويت متقاضي ثبت يا اشتباه در موقعيت استقرار ملك مورد درخواست ثبت يا اشتباه در نوع ملك (دكان, باغ, خانه و ... ) يا اشتباه در شماره اصلي ملك و يا اشتباه در مقدار مورد درخواست ثبت.
در خصوص اشتباهات غير موثر نيز هيات نظارت راسا دستور اصلاح و رفع اشتباه را صادر مي نمايد, مانند اشتباه در تاريخ يا نام كوچك افراد و يا از قلم افتادگي پلاك ثبتي كه در اظهار نامه صحيحا قيد شده و در آگهي اشتباه ثبت شده است.

اما موارد صلاحيت هيات نظارت بطور خلاصه عبارتند از:
بند ۱- اختلاف در پذيرش درخواست ثبت افراد با اداره ثبت و يا اشتباه در پذيرش آن و يا وجود تزاحم و تعارض در تصرف اشخاص,
بند۲- تشخيص نوع اشتباهات (به اين معني كه از نوع موثر است يا غير موثر) در جريان مقدمات ثبت املاك,
بند۳- وقوع اشتباهات قلمي در موقع ثبت ملك يا انتقالات بعدي و يا مغايرت ثبت دفاتر املاك با سند رسمي باحكم نهائي دادگاه, ( شايان ذكر است در اين مورد هم هيات نظارت پس از رسيدگي و احراز اشتباه, دستور اصلاح ثبت دفتر املاك و سند مالكيت را صادر مي نمايد),
بند۴- وقوع اشتباه قبل از ثبت ملك در جريان عمليات مقدماتي كه در موقع ثبت ملك در دفتر املاك مورد توجه قرار نگرفته است, در اين مورد چنانچه رفع اشتباه به حقوق كسي خلل وارد نكند, هيات نظارت دستور رفع اشتباه را و اصلاح آنرا صادر مي نمايد والا به ذينفع اخطار مي كندكه براي اشتباه به دادگاه صالح مراجعه نمايد و اداره ثبت دستور رفع اشتباه و اصلاح مورد را پس از تعيين تكليف نهائي در دادگاه صادر خواهد كرد.

بند ۵- در خصوص تشخيص وقوع تعارض در اسناد مالكيت, كه مي تواند با توجه به مقررات لايحه قانوني راجع به اشتباهات ثبتي و اسناد مالكيت معارض مصوب سال ۱۳۳۳ و اصلاحات بعدي سند مالكيت معارض بطور كلي نسبت به يك ملك يا بعض آن صادر شود, يا تعارض در حدود املاك مجاور ياحقوق ارفاقي صورت گرفته باشد.

در خصوص وقوع تعارض موضوع در خور اهميت اين است كه سند مالكيت ثبت مقدم تا موقعي كه به موجب حكم نهايي دادگاه ابطال نشده است معتبر شناخته خواهد شد و سند مالكيت ثبت موخر تا زماني كه طبق حكم نهايي نسبت به صحت آن حكم اصدار نيافته سند معارض تلقي مي شود.

ادارات ثبت مكلفند به محض آگاهي از صدور اسناد معارض مراتب را به دفاتر اسناد رسمي حوزه مربوط كتبا اعلام كرده , و گزارش امر را جهت اتخاذ تصميم به هيات نظارت ارسال نمايند.

در اين خصوص چنانچه بنا به تشخيص هيات نظارت و شورايعالي ثبت وقوع تعارض محرز تشخيص گردد به دارنده سند معارض (سند موخر) اخطار خواهد شد كه ظرف مهلت دو ماه از تاريخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه و گواهي طرح دعوي را در خصوص اثبات اصالت و اعتبار سند خود به اداره ثبت تسليم نمايند, در غير اينصورت دارنده سند مالكيت مقدم مي تواند با ارائه گواهي عدم طرح دعوي از مراجع صالح در مدت دو ماه مقرر مراتب را به اداره ثبت اعلام و اداره ثبت بطلان سند مالكيت معارض را نسبت به مورد تعارض در ستون ملاحظات ثبت ملك قيد و مراتب را به دارنده سند مذكور و دفاتر اسناد رسمي اعلام خواهد كرد.
قابل ذكر است كه دارنده سند مالكيت مقدم قبل از تعيين تكليف نهايي در دادگاه حق انجام معامله را دارد , ولي دفاتر اسناد رسمي مكلفند در متن سند تنظيمي قيد نمايند كه نسبت به مورد سند مالكيت معارض صادر شده است و تا تعيين تكليف نهايي به خريدار سند مالكيت جديد داده نخواهد شد ( و به همين ترتيب نسبت به انتقالات بعدي عمل خواهد شد.) بديهي است دارنده سند مالكيت موخر تا تعيين تكليف نهايي در مراجع قضايي حق انجام هيچگونه معامله را نسبت به مورد تعارض ندارد ليكن واگذاري حقوق متصوره به ديگري بلامانع مي باشد.

بند ۶- ششمين مورد صلاحيت هيات نظارت رسيدگي و رفع اشتباهي است كه در جريان عمليات تفكيكي املاك رخ مي دهد و به انتقال رسمي با ثبت دفتر املاك منتهي مي گردد در اين خصوص هيات نظارت در صورتي كه رفع اشتباه به حقوق كسي خلل وارد نكند نسبت به رفع اشتباه اتخاذ تصميم خواهد كرد و الا براي رفع اشتباه به ترتيب قانوني و مراجعه به دادگاه صالح به افراد اخطار صادر خواهد شد.

بند ۷- هفتمين مورد از موارد صلاحيت هيات نظارت رفع اشكال و اشتباه در طرز تنظيم اسناد و تطبيق مفاد آنها با قوانين مي باشد. بديهي است اين تصميم تا آنجايي مجاز خواهد شد كه نسبت به ماهيت حقوق افراد خلل ايجاد نكند والا به دارنده سند و ذينفع جهت مراجعه به دادگاه و رفع اشكال قضايي اخطار خواهد شد. بالاخره مطابق بند ۸ ماده ۲۵ در مورد تخلفات و اشتباهات اجرايي ثبتي نظريه رئيس اداره ثبت مربوط در هيات نظارت استان قابل اعتراض مي باشد.

بند۸- مورد اخير وظايف هيات نظارت, رسيدگي به اعتراضات اشخاص نسبت به نظريه رئيس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرائي است كه بر عهده هيات موصوف است.

در انتهاي اين گفتار يادآور مي گردد كه:
۱-محل تشكيل جلسات هيات نظارت در اداره ثبت استان و جلسات آن حداقل دو بار در هفته تشكيل خواهد شد, (ماده ۲ آئين نامه اجرايي رسيدگي اسناد مالكيت معارض در هيات نظارت).
۲-مفاد آراء هيات نظارت بايد به ترتيب صدور با ذكر شماره و تاريخ در دفتر ثبت آراء هيات نظارت قيد و به امضاي صادر كنندگان برسد
۳-راي هيات نظارت داراي مقدمه اي مشتمل بر خلاصه جريان كار و بيان اشكال و موضوع اختلاف بوده و بايستي منجز و مستدل و بدون قيد و شرط و ابهام صادر شود و چنانچه به اتفاق آراء نباشد, نظر اقليت به طور مشروح و مستدل در آن قيد گردد.
۴-آراء صادره بايد مستند به قانون بوده و در آن صريحاً قيد شود كه راي قطعي است يا قابل تجديد نظر در شوراي عالي ثبت است.

گفتار دوم- شوراي عالي ثبت:
يكي ديگر از مراجع اداري رسيدگي به مسايل و اشتباهات و اختلافات ثبتي شوراي عالي ثبت است. طبق ماده ۲۵ مكرر اصلاحي قانون ثبت, شوراي عالي ثبت فقط مرجع تجديدنظر نسبت به آراء هيات نظارت خواهد بود كه داراي دو شعبه به شرح زير است:
۱-شعبه مربوط به املاك
۲-شعبه مربوط به اسناد
طبق تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت: ( آراء هيات نظارت فقط در مورد بندهاي ۱,۵و۷ مذكور در ماده ۲۵ بر اثر شكايت ذينفع قابل تجديدنظر در شوراي عالي ثبت خواهد بود ولي رئيس سازمان ثبت اسناد و املاك به منظور ايجاد وحدت رويه در مواردي كه آراء هياتهاي نظارت متناقض و يا خلاف قانون صادر شده باشد موضوع را براي رسيدگي و اعلام نظر به شوراي عالي ثبت ارجاع مي نمايد و در صورتي كه راي هيات نظارت به موقع اجرا گذاشته نشده باشد, طبق نظر شوراي عالي ثبت به موقع اجرا گذارده مي شود و در مورد ايجاد وحدت رويه نظر شوراي عالي ثبت براي هيات هاي نظارت لازم الاتباع خواهد بود .)

با توجه به مقررات مذكور و نيز مطالبي كه در گفتار مربوط به هيات نظارت گفته شد, نكات زير در خور توجه است:
۱-تصميمات هيات نظارت (جز در مورد بندهاي ۱, ۵ و ۷) پس از مهلت ۲۰ روز از تاريخ الصاق در تابلوي اعلانات ثبت محل براي اطلاع ذينفع قطعي است و در شوراي عالي ثبت قابل تجديد نظر نمي باشد.
۲-وصول شكايت از ناحيه ذينفع چنانچه قبل از اجراي راي باشد, اجراي راي را موقوف مي نمايد و رسيدگي و تعيين تكليف با شوراي عالي ثبت خواهد بود. هر گاه شوراي عالي ثبت در تجديد رسيدگي راي هيات نظارت را تاييد نمايد, عمليات اجرائي تعقيب مي گردد.
۳-در هر مورد كه نسبت به آراء مذكور در بندهاي ۱, ۵ و ۷ ماده ۲۵ اصلاحي قبل از اجراي راي اعتراض شود, ثبت محل پرونده ثبتي را با كليه سوابق به دبيرخانه شوراي عالي ثبت ارسال خواهد داشت.
۴-به طور كلي رسيدگي هاي هيات نظارت واجد جنبه ترافعي نبوده و در حد رفع اشتباه و رفع اشكال و تشخيص صحت و سقم اقدامات و وجود و تحقق تعارض خلاصه مي گردد و به همين جهت مي توان تصميمات هيات نظارت را شبه قضائي تلقي كرد.
۵
-شوراي عالي ثبت علاوه بر صلاحيت تجديد در آراء هيات نظارت در مواردي هم كه بنا به ارجاع مدير كل ثبت, آراء هياتهاي نظارت متناقض و يا خلاف قانون صادر شده باشد به منظور ايجاد وحدت رويه رسيدگي كرده و اتخاذ تصميم خواهد كرد. در خصوص اين قبيل آراء شوراي عالي ثبت , چنانچه راي هيات نظارت به موقع اجراء گذارده نشده باشد, طبق نظر شوراي عالي ثبت اقدام خواهد شد.
نكته قابل توجه اين است كه تصميمات شوراي عالي ثبت كه در مقام وحدت رويه اتخاذ گرديده است, در موارد مشابه براي هياتهاي نظارت لازم الاتباع خواهد بود.
در پايان متذكر مي گردد:

۱-هر يك از شعب مذكور از ۳ نفركه دو نفر از قضات ديوانعالي كشور به انتخاب رئيس قوه قضائيه و مسئول قسمت املاك در شعبه املاك و مسئول قسمت اسناد در شعبه اسناد تشكيل مي گردد بنابراين بر خلاف هيات هاي نظارت كه در هريك از ادارات كل مناطق ثبتي تشكيل و نتيجتا داراي شعب متعدد است, شوراي عالي ثبت فقط داراي دو شعبه بوده كه هر دو شعبه در تهران تشكيل مي شوند.

۲-جلسات شوراي عالي ثبت حداقل هفته اي يكبار در سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تشكيل مي شود.

مبحث سوم: تحليل نمونه راي راجع به اختلاف و اشتباه ثبتي مطرح در مراجع قضائي:
بررسي نمونه راي و دعوي مطروحه در مراجع قضايي آخرين قسمت اين گفتار را تشكيل مي دهد كه طرح آن در دادگاه متعاقب تشخيص وجود اشكال در تنظيم سند رسمي و اخطار به ذينفع مطابق بند ۷ ماده ۲۵ صورت گرفته است. هيات نظارت استان تهران با توجه به گزارش ثبت شميران در تاريخ ۹/۳/۷۵ مبادرت به صدور راي شماره ۹۷۵۱ نموده است ( با توجه به محتويات پرونده اجرايي مفاد سند مورد گزارش نياز به رسيدگي و اظهار قضايي است.) اين راي طبق بند ۷ ماده ۲۵ اصلاحي قانون ثبت صادر گرديده و در صورت شكايت ذينفع قابل تجديدنظر در شورايعالي ثبت است و اما جريان قضايي منتهي به راي مذكور:

در جريان اجراي مقررات ماده ۴۵ آئين نامه قانون ثبت اسناد و املاك مصوب سال ۱۳۱۷ در خصوص يك قطعه زمين پلاك ثبتي شماره ۲۱۱۲ فرعي از ... اصلي بخش الف تهران به مساحت ۱۳۱۸ متر مربع كه قسمتي از آن جزء خيابان گرديده و جزئي هم در اختيار پست برق قرار گرفته است. ضرورت صدور سند مالكيت جديد و اصلاح مراتب مذكور در دفتر املاك معلوم گرديده است كه سند انتقال رسمي شماره ۱۲۳۵۸ مورخ ۲/۴/۵۸ دفترخانه ... تهران كه به موجب ششدانگ پلاك مذكور توسط شركت سهامي مهكان به آقاي x و خانم y بصورت بيع قطعي انتقال يافته است در واقع مربوط به انتقال يك دستگاه موتور سيكلت هوندا مدل - به شماره شهرباني - تهران - مي باشد.

بعلاوه معلوم شد كه دفترخانه - در تاريخ ۲/۴/۵۸ تعطيل و فاقد هر گونه فعاليتي بوده است و سند شماره رسمي ۱۲۳۵۸ ارتباطي به نقل و انتقال ملك به افراد مذكور ندارد. اداره ثبت پس از آگاهي از مراتب مذكور چگونگي و صدور سند رسمي شماره ۱۲۳۵۸ اشعاري, مورد را در هيئت نظارت مطرح و همانطوريكه در ابتدا اين بحث اشاره شد هيات نظارت رسيدگي و اعمال نظر قضايي را در خصوص مورد ضروري تشخيص داد و با اخطار به دو خريدار سند, مذكور مقرر گرديد جهت تعيين تكليف به دادگاه صالح مراجعه نمايند. خريداران كه زن و شوهر مي باشند در تير ماه سال ۱۳۷۵ دادخواستي به طرفيت اداره ثبت - و شركت سهامي خاص م (فروشنده) به خواسته الزام خواندگان به ثبت واقعه بيع در دفتر اسناد و املاك مطرح مي نمايند و ضمن دادخواست با استناد به سوابق پرونده ثبتي و سوابق مطرح در هيئت نظارت خواستار صدور حكم شايسته مي شوند. شعبه - دادگاه عمومي سابق تهران طي دادنامه شماره ...... با اشاره به عدم سابقه ثبت سند در دفتر خانه - تهران, سند رسمي شماره ۱۲۳۵۸ را فاقد اركان قانوني اسنادرسمي تشخيص و به اعتبار امضاء متعاملين , در حد سند عادي واجد اعتبار دانسته و با اعلام عدم توجه دعوي نسبت به اداره ثبت خوانده ديگر ( شركت م) را به لحاظ عدم دفاع و ايراد نسبت به دعوي ودادخواست محكوم به حضور در دفترخانه و انتقال رسمي پلاك ثبتي ۲۱۱۲/۳۴۶۷ بخش - تهران مي نمايد.

در اين مرحله از رسيدگي شركت م با انتخاب وكيل و طرح دادخواست واخواهي و با داعيه عدم آگاهي از مفاد دادنامه صادره (كه غيابي بوده است) و نيز با اشاره به عدم سابقه ثبت سند در دفترخانه و مجعوليت آن امضاء منتسب به مدير عامل شركت را به عنوان فروشنده مجعول اعلام و خواستار رسيدگي به ادعاي مذكور گرديده است. كه چون خريداران (واخواندگان) از ارائه اصل مستند براي لاك و مهر آن خودداري كرده اند دادگاه مستند مذكور را از عداد دلائل دعوي خارج كرده و با فسخ دادنامه غيابي واخواندگان را در دعوي مطروحه بي حق تشخيص داده است كه نسبت به اين راي تجديدنظر خواهي صورت گرفته و شعبه - دادگاه تجديدنظر استان تهران پس از رسيدگي هاي لازم طي دادنامه شماره – نتيجتا راي تجديدنظر خواسته را تاييد كرده است.

نكات در خور توجه در دادنامه صادره در مرحله تجديدنظر اين است كه:
۱-دادگاه استان سندي را كه در دفترخانه تنظيم و خلاصه معامله آن از طريق دفترخانه به اداره ثبت ارسال شده باشد قابليت ثبت در دفتر املاك تشخيص داده است و سند موضوع دعوي تجديدنظر خواهان ها اساسا داراي تاريخي است كه در آن زمان دفترخانه تعطيل بوده است. بنابراين اعتبار ثبت در دفتر املاك را ندارد و مطابق مواد ۲۱ و ۲۲ قانون دفاتر اسناد رسمي سر دفتري كه رعايت مقررات را نكند در مقابل افراد مسئول است.

۲-دادگاه استان اساسا ورود به رسيدگي جهت تشخيص اصالت سند را ضروري ندانسته و بلحاظ بي اعتباري سند از جهت مقررات قانون ثبت, خواسته الزام به ثبت واقعه بيع در دفتر املاك را به جهت عدم تنظيم آن در دفترخانه و عدم جري شرايط لازم براي تنظيم اسناد رسمي مردود دانسته است. نمونه آراء مربوط جهت مطالعه بيشتر علاقه مندان در آرشيو دفتر مجله كانون وكلا موجود است.

مبحث اول: شناسائي كلي مقررات ثبتي
براي شناخت حقوق ثبت بايد مراتب زير را مورد توجه قرارداد:
۱-حقوق ثبت حقوق ماهيتي نيست بدين معني كه در اين رشته حقوقي مفاهيم حقوقي توضيح داده نمي شود. مباني و مفاهيم حقوقي را مي بايد در حقوق مدني جستجو كرد, به اين اعتبار حقوق ثبت را مي توان از جمله مقررات شكلي و مرتبط باساختار سازمان ثبت تعريف كرده و مورد شناسايي قرار داد.
۲-حقوق ثبت عليرغم وابستگي مفهومي به حقوق مدني, از حيطه مقررات حقوق خصوصي خارج بوده و مجموع مقررات آن را مي توان در زمره حقوق عمومي دسته بندي و طبقه بندي كرد.

۳-ساختار تشكيلاتي سازمان ثبت و به تبع آن دفاتر اسناد رسمي ويژگي خاصي براي مقررات ثبتي ايجاد كرده است كه مي توان در مجموع آنرا از جمله مقررات آمره تلقي كرده و همراه با آمريت, مرتبط به نظم عمومي دانست.

۴-بديهي است مقرراتي كه با نظم عمومي مرتبط گردد نظارت و دخالت دولت در چگونگي اعمال و اجراء آن بصورت مستقيم و قاطع ظاهر مي گردد.

۵-نظارت و مداخله دولت در اعمال و اجراء مقررات ثبتي ايجاب مي نمايد كه كارمندان و كارگزاران دولت اعم از شاغلين وزارتخانه ها و سازمان هاي دولتي و يا شركت ها ونهادهاي وابسته به دولت و نيز مسئولين تشكيلات مرتبط با حقوق عمومي مثل شهرداريها نسبت به قوانين و مقررات ثبتي آگاهي و شناخت نسبي داشته و بنا به مورد از عدول و ناديده گرفته شدن مقررات مذكور پرهيز كرده و به اعتبار آمره بودن آن در حسن اجراي قوانين مذكور مسئول باشند. در اين مورد مي توان به مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت و نيز مقررات مواد ۷۰ , ۷۱ , ۷۲ و۷۳ قانون مذكور و نيز موارد ۹۲ , ۹۳ و ۹۵ همان قانون اشاره كرد كه از جمله مقرراتي محسوب مي شوند كه مامورين قضائي و اداري و ساير قواي دولتي مكلف به شناخت و اجراي آن مي باشند.
با مقدمات مذكور نتايج زير استنتاج مي گردد:

الف- تعريف مباني حقوقي عقود و قراردادها از حيطه قوانين ثتبي خارج بوده و در قلمرو مقررات حقوق مدني است.
ب-مفهوم حقوقي سند و شناسائي ارزش و اعتبار آن و تقسيم اسناد رسمي به عادي قابل اجراء و ذمه اي و شرطي – رهني و ... و نيز مفهوم معاملات قطعي-شرطي با حق استرداد ( تبصره ۱ ماده ۳۳ ق ث) را بايد در مباني حقوق مدني بدست آورده و با توجه به اين دو نتيجه ارتباط بنيادي قوانين ثبتي با مقررات قانون مدني آشكار مي گردد.

مبحث دوم: معاملات صوري به اعتبار حاكميت مقررات ثبتي و مقايسه آن بامعاملات صوري موضوع ماده ۲۱۸ قانون مدني و نيز مقررات قانون نحوه اجراي محكوميت هاي مالي مصوب ۱۰/۸/۱۳۷۷ آئين نامه اجرائي موضوع ماده ۶ قانون مذكور.

در ماده ۲۱۸ قانون مدني, قانونگذار با بيان اين امر كه چنانچه معلوم شود معامله با قصد فرار از دين به طور صوري انجام شده آن معامله باطل است, بطور صريح اشاره به معامله صوري نموده و به جهت فقدان قصد در انجام معامله, آن معامله را باطل اعلام كرده است. در همين ارتباط در ماده ۴ قانون نحوه اجراي محكوميت هاي مالي مصوب سال ۱۳۷۷ مقررگرديده است كه (هركس با قصد فرار از اداي دين و تعهدات مالي موضوع اسناد لازم الاجرا و كليه محكوميت هاي مالي مال خود را به ديگري انتقال دهد به نحوي كه باقيمانده اموالش براي پرداخت بدهي او كافي نباشد عمل او جرم تلقي و مرتكب به چهارماه تا دو سال حبس تعزيري محكوم خواهد شد) و در انتهاي ماده, قانونگذار انتقال گيرنده را نيز در صورت علم به موضوع شريك جرم شناخته و در اين فرض چنانچه مال در ملكيت انتقال گيرنده باشد عين آن و در غير اينصورت قيمت يا مثل آنرا از اموال او بابت تاديه دين طلبكار قابل استيفاء دانسته است كه در واقع به مفهوم بي اعتباري معامله و بلااثر بودن اثر آن و نفي مالكيت انتقال گيرنده است. در واقع قانون براي صحت هر معامله شرايطي را اساسي مي داند كه عبارتند از قصد طرفين ورضا و اهليت آنها و موضوع معامله يعني مال يا عملي كه طرفين تعهد تسليم ياايفاء آنرا مي كنند. بنابراين چنانچه طرفين معامله قصد تسليم مال يا ايفاء تعهد واقعي نداشته باشند بديهي است كه معامله اي تحقق نيافته و عمل ظاهري بلحاظ فقدان محتوي, صوري محسوب مي گردد.

اين بحث در مقررات ثبتي بصورت دقيق تر و گسترده در مواد ۳۳ و ۳۴ مكرر (توجه ۱) به بعد قانون ثبت مورد بررسي قرار گرفته و قانونگذار با لحاظ قصد واقعي طرفين, مالكيت انتقال دهنده را باقي و مفروض تلقي كرده و حق درخواست ثبت ملك را با انتقال دهنده دانسته است و تبصره ماده ۳۳ با عدول از ظاهر معاملات , اين قبيل معاملات رامشمول جميع مقررات راجع به معاملات با حق استرداد مي داند. بديهي است در اين مورد برخلاف ظاهر نوشته وسند اعم از عادي يا رسمي ,‌ملاك امر واقعيت حاكم به رابطه طرفين مي باشند. (العقود ثابته للمقصود) و قاعده فقهي (ماقصد لم يقع و ماوقع لم يقصد) نيز مويد همين امر مي باشد.

در خصوص معاملات باحق استرداد توضيحات زير ضروري است:
۱-اين قبيل معاملات موجب انتقال مالكيت به خريدار نيست و وجود شرط براي فروشنده حكايت از اين امر دارد كه فروشنده بعلت نياز مالي در واقع در قالب بيع ملك خود را عملاً براي مدت استفاده از خيار در رهن خريدار قرار داده است و با وجود حق عيني خريدار درخواست ثبت از فروشنده پذيرفته مي شود.

۲-بديهي است چنانچه فروشنده در مهلت مقرر از(توجه ۲) حق خيار حق استفاده نكند خريدار مي تواند براي وصول طلب خود از طريق دفترخانه تنظيم كننده سند درخواست صدور اجرائيه نمايد.

۳-اجرائيه صادره مركب از اصل طلب و اجور ايام تصرف فروشنده خواهد بود. البته در ماده ۳۴ قانون ثبت به خسارت ديركرد اشاره شده است كه شوراي نگهبان آن را خلاف شرع تشخيص داده است.

۴-در واقع معاملات با حق استرداد كه نمونه معمول آن اسناد استقراضي بانكي است از دو عقد قرض و رهن تشكيل شده است كه راهن مي تواند قرض گيرنده يا شخص ثالثي باشد كه ملك خود را براي دريافت وام در اختيار بانك به نفع وام گيرنده قرار داده است.

۵-درمعاملات باحق استرداد نسبت به اموال غير منقول مهلت بازپرداخت وام و فك رهن از ملك ۸ ماه است و چنانچه ظرف شش ماه بدهكار قادر به بازپرداخت نباشد مي تواند فروش ملك را از طريق مزايده درخواست نمايد.

۶-نظر به اينكه به موجب ماده ۳۴ قانون ثبت در فرض عدم درخواست مزايده بعد از انقضاي مهلت ۸ ماه كه مي تواند معلول فوت- بي اطلاعي و يا عدم ابلاغ واقعي اوراق اجرائيه باشد قانونگذار با اخذ كليه حقوق و عوارض و هزينه هاي قانوني انتقال ملك را به خريدار پيش بيني كرده است كه اغلب موجب بي عدالتي و تملك غير عادله ملك ارزنده در قبال طلب ناچيز مي باشد. فتاواي شرعي در حرمت چنين نقل و انتقالاتي از حضرت امام خميني و آقاي شاهرودي داده شده است كه در صورت عدم برابري ارزش وثيقه با وام و طلب بستانكار انتقال غير شرعي بوده و قابليت اجراء ندارد و به ادارات ثبت بخشنامه شده است كه با لحاظ مقررات ماده ۷۸۱ قانوني مدني مي بايد با انجام مزايده نسبت به وصول طلب اقدام كرده و مازاد ارزش ملك رابه بدهكار مسترد نمايد.(دستور مورخ ۱۲/۹/۸۶)

توجه ۱- با مطالعه مقررات ماده واحده قانون اصلاح ماده ۱۳۴ اصلاحي قانون ثبت مصوب ۱۳۵۱ و حذف ماده ۳۴ مكرر آن (مصوب سال ۱۳۸) كه در روزنامه رسمي شماره ۱۸۳۶۸ مورخ ۲۸/۱۲/۸۶ انتشار يافته و اعتبار اجرائي دارد و درخصوص معاملاتي با حق استرداد و اينكه چه تحول مثبت فقهي و حقوقي صورت گرفته است , مي باشد.

توجه ۲- به ماده واحده اصلاحي توجه شود.

قانون اصلاح ماده ۳۴ اصلاحي قانون ثبت مصوب ۱۳۵۱ و حذف ماده ۳۴ مكرر آن:
ماده واحد- ماده ۳۴ اصلاحي قانون ثبت مصوب ۱۳۵۱ به شرح زير اصلاح و ماده ۳۴ مكرر آن حذف مي گردد:
ماده۳۴- در مورد كليه معاملات رهني و شرطي و ديگر معاملات مذكور در ماده ۳۳ قانون ثبت , راجع به اموال منقول و غير منقول , در صورتي كه بدهكار ظرف مهلت مقرر در سند, بدهي خود را نپردازد, طلبكار مي تواند از طريق صدور اجرائيه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظيم كننده سند, درخواست كند. چنانچه بدهكار ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اجرائيه نسبت به پرداخت بدهي خود اقدام ننمايد بنا به تقاضاي بستانكار, اداره ثبت پس از ارزيابي تمامي مورد معامله و قطعيت آن, حداكثر ظرف مدت دو ماه از تاريخ قطعيت ارزيابي, بابرگزاري مزايده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به ميزان طلب قانوني وي اقدام و مازاد را به راهن مسترد مي نمايد.
تبصره يك- در مواردي هم كه مال يا ملكي, وثيقه دين يا انجام تعهد يا ضمانتي قرار داده مي شود مطابق مقررات اين قانون عمل خواهدشد.
تبصره دو- نحوه ابلاغ اجرائيه, بازداشت مازاد مورد رهن وچگونگي ختم عمليات اجرائي و برگزاري مزايده و اعراض از رهن و ساير موارد به موجب آئين نامه اي است كه ظرف مدت سه ماه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهيه و به تصويب رئيس قوه قضائيه خواهد رسيد.
تبصره سه- اين قانون نسبت به اسناد تنظيمي و اجرائيه هاي صادره كه قبل از تصويب اين قانون مختومه نگرديده است نيز جاري است.
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه علني روز دوشنبه مورخ بيست و نهم بهمن ماه يكهزار و سيصد و هشتاد و شش مجلس شوراي اسلامي تصويب و در تاريخ ۸/۱۲/۱۳۸۶ به تاييد شوراي نگهبان رسيد.

ادامه در قسمت بعدي
بالا
فهرست اصلي


  * تحليل مسائل ثبتي بر مبناي پرونده حقوقي مطرح
قسمت دوم از دوم


ويرايش جديدمتن سخنراني مورخ ۲۶/۸/۸۴ , حسينيه ارشاد – آقاي فرامرز زماني سليمي, قاضي بازنشسته و وكيل پايه يك كانون وكلاي دادگستري مركز
                                       
اسناد مالكيت معارض
قبل از اينكه در خصوص اسناد مالكيت معارض و مقررات لايحه قانوني راجع به اشتباهات ثبتي و اسناد مالكيت معارض مصوب ۱۳۳۳ توضيح داده شود ضرورت دارد بعرض برسانم كه به موجب ماده ۶ قانون ثبت اسناد و املاك مصوب سال ۱۳۱۰ براي رسيدگي به اشتباهات و اختلافات مربوط به امور ثبت اسناد و املاك كشور در مقر هر دادگاه استان هياتي بنام هيات نظارت مركب از رئيس ثبت استان و يا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزير دادگستري تشكيل مي شود كه اين هيات به كليه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتي در حوزه قضائي استان رسيدگي مي كند. براي اين هيات يك عضو علي البدل از بين قضات دادگستري يا كارمندان ثبت مركز استان از طرف قوه قضائيه تعيين خواهد شد. ماده ۲۵ قانون ثبت حدود صلاحيت و وظائف هيئت نظارت را در ۸ بند تعيين كرده است كه بندهاي ۲, ۴, ۵ و۶ آن در اين مورد در خور توجه است:

بند۲- هر گاه هيئت نظارت تشخيص دهد كه در جريان مقدماتي ثبت املاك اشتباه موثر واقع شده آن اشتباه و همچنين عمليات بعدي كه اشتباه مزبور در آن موثر بوده ابطال و جريان ثبت طبق مقررات تجديد يا تكميل يا اصلاح مي گردد.

بند۴- اشتباهاتي كه قبل از ثبت ملك در جريان عمليات مقدماتي ثبت پيش آمده موقع ثبت ملك در دفتر املاك مورد توجه قرار نگرفته بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هيات نظارت مطرح مي شود و در صورتي كه پس از رسيدگي وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخيص گردد و اصلاح اشتباه به حق كسي خلل نرساند هيات نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر مي نمايد و در صورتي كه اصلاح مزبور خللي به حق كسي برساند به شخص ذينفع اخطار مي كند كه مي تواند به دادگاه مراجعه نمايد و اداره ثبت دستور رفع اشتباه را اصلاح آن را پس از تعيين تكليف نهائي در دادگاه صادر خواهد كرد.

بند۵- رسيدگي به تعارض در اسناد مالكيت كلاً يا بعضاً خواه نسبت به اصل ملك- خواه نسبت به حدود و حقوق ارتقاقي آن با هيات نظارت است.

بند۶- رسيدگي و رفع اشتباهي كه در عمليات تفكيكي رخ دهد و منتج به انتقال رسمي يا ثبت در دفتر املاك شود با هيات نظارت است. مشروط بر اينكه رفع اشتباه مزبور خللي به حق كسي نرساند.

ماده ۲ لايحه قانوني راجع به اشتباهات ثبتي و اسناد مالكيت معارض مقرر داشته است كه در كليه موارديكه هيات نظارت طبق بند ۲ ماده ۲۵ اصلاحي سال ۱۳۱۷ قانون ثبت يا به موجب اين قانون به اشتباهات رسيدگي مي نمايد مي تواند با تعيين فهرستي از نوع اشتباهات كه به نظر هيات موثر يا غير موثر تشخيص گرديده دستور رفع اشتباه و اصلاح ثبت ملك يا اجراء شقوق ۵, ۶ و ۷ ماده ۲۵ اصلاحي قانون ثبت را به روساي ثبتي كه مقتضي بداند بدهد و بند ۷ ماده ۲۵ مقرر داشته كه هر گاه در طرز تنظيم اسناد و تطبيق مفاد آن با مقررات اشكال يا اشتباهي پيش آمد رفع اشتباه و اشكال و صدور دستور لازم با هيات نظارت خواهد بود. و بالاخره ماده ۳ لايحه قانوني مذكور در مورد اسناد مالكيت معارض كلاً يا بعضاً خواه نسبت به اصل ملك خواه نسبت به حدود و حقوقي ارتفاقي ترتيبي را مقرر داشته است كه سند موخرالصدور را معارض و سند مقدم را تا زماني كه به موجب حكم نهائي ابطال نشده است معتبر دانسته است.

ماده ۶ لايحه مذكور مقرر مي دارد: كسي كه طبق ماده فوق ممنوع از معامله است هر گاه نسبت به ملك مزبور معامله نمايد پس از صدور حكم نهائي بر بطلان سند موخرالتاريخ و يا انقضاء مدت دو ماه و عدم مراجعه دارنده سندي كه تاريخاً موخر است به حكم دادگاه به جريمه نقدي معادل يك برابر بهاي مورد معامله محكوم خواهد شد و نيز سردفتران اسناد رسمي هم كه با وجود اخطار اداره ثبت در مورد سند مالكيت معارض اقدام به ثبت معامله نمايند به انفصال از شغل سردفتري محكوم خواهند شد.

ماده ۷ قانون ثبت مقرر مي دارد: (كارمندان اداره ثبت كه عمل مخالف مقررات آنها موجب صدور سند مالكيت معارض يا معاملات متعدد مي شود در دادگاه اداري مورد تعقيب و انفصال موقت كه كمتر از دو سال نخواهد بود و يا انفصال ابد به تناسب موضوع محكوم مي شوند و تخلف آنها مشمول مرور زمان تخلفات اداري نخواهد شد.)

قسمت اخير بند ۲ ماده ۳ لايحه قانوني راجع به اشتباهات ثبتي و اسناد مالكيت معارض با اصلاحات و الحاقات بعدي مصوب سال ۱۳۳۳ چنين مقرر مي دارد: ( ... در صورتي كه هيئت نظارت يا شورايعالي ثبت در تجديد رسيدگي وقوع تعارض را محرز مي داند ثبت محل كتباً به دارنده سند مالكيت معارض و ثبت موخر ابلاغ مي نمايد.)

چنانچه دارنده سند مالكيت معارض با اخطاري كه طبق مقررات آيين دادرسي مدني به او ابلاغ شده است در مدت دو ماه از تاريخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه نكند و گواهي طرح دعوي را به اداره ثبت محل تسليم و رسيد اخذ ننمايد و دارنده سند مالكيت شد هم گواهي عدم طرح دعوي را از مراجع صالحه در مدت مزبور تقديم دارد اداره ثبت بطلان سند مالكيت معارض را نسبت به مورد تعارض (بسيار مهم است توجه شود كه كل سند باطل نمي شود بلكه مورد تعارض باطل مي شود) در ستون ملاحظات قيمت ملك قيد و مراتب را به اداره ثبت مزبور و دفاتر اسناد رسمي اعلام خواهد كرد.

چون تعارض سند مالكيت مطابق تعريف ماده مرقوم (ماده ۳) ممكن است نسبت به كل ملك يا بعض آن باشد (كل عرصه پلاك يا قسمتي از آن- كل حد شمالي يا جنوبي يا شرقي ياغربي يا جزئي از اين حدود مثلاً ۵ متر از طول شمالي با سند مجاور منطبق و همخواني نداشته باشد و يا در مورد حقوق ارتفاقي در سند مقدم حق ارتفاقي براي ملك مجاور (مثل حق عبور يا حق مجري) ذكر نشده باشد ولي در سند ملك مجاور (مجاور شمالي جنوب شرقي يا غربي) به وجود حق ارتفاق در ملك دارنده سند مقدم تصريح شده باشد. بديهي است سند موخر در موارد تعارض جزئي و يا تعارض در حد و يا حقوق ارتفاق در همان مورد تعارض ابطال خواهد شد يعني حد سند معارض باطل و با سند مقدم منطبق مي گردد و يا حقوق ارتفاقي مندرج در آن حذف مي شود.

در دو جلسه گذشته راجع به معاملات معارض و اسناد مالكيت معارض توضيحاتي را به عرض رساندم. چون بحث تعارض اسناد مالكيت ثبتي و تشخيص وجود تعارض از جمله مسائل دقيق ثبتي است و دعاوي حقوقي و كيفري مربوط به اسناد معارض از پيچيده ترين نوع دعاوي مي تواند باشد در اين جلسه ضمن توضيحات تكميلي نمونه عيني و مسبوق به سابقه ۵۰ ساله يك پرونده ثبتي مربوط به اسناد معارض را (پرونده خانم مصداقي) تشريح و تحليل خواهيم كرد:

۱-گفتيم كه تعارض دو سند مالكيت كه تشخيص آن با هيئت نظارت مستقر در مركز هر استاني است مي تواند نسبت به كل ملك يا جزء ملك (اعم از حدود يا حقوق ارتفاقي يا اصل ملك) باشد و توضيح داده شد كه سند ثبت موخر بر سند معارض است و طبق مقررات قانون اشتباهات ثبتي و اسناد مالكيت معارض مالك سند موخر ظرف مهلت دو ماه حق مراجعه به دادگاه را دارد و به او اخطار مي شود و اجازه انجام معامله را ندارد و مراتب به دفاتر اسناد رسمي حوزه مربوط كتباً ابلاغ مي شود.

۲-در تكميل توضيحات قبلي يادآور مي شوم كه دفاتر اسناد رسمي مطابق ماده۲ قانون ثبت اسناد و املاك مانند مديران و نمايندگان ثبت هر منطقه جز در محل ماموريت خود نمي توانند انجام وظيفه نمايند و اقدامات آنها در خارج از آن اثر قانوني (توجه۱) ندارد. بنابراين معاملات مربوط به املاك تهران اگر در شهر ديگري انجام شود اين امر هم تخلف سردفتر را نشان مي دهد و هم مي تواند از جمله مواردي باشد كه ذينفع از طريق دادگاه بطلان ثبت معامله را خواستار شود. به علاوه قرينه اي است بر اينكه معامل و متعامل براي فرار از حقيقتي كه مي تواند منع معامله سند معارض باشد به دفتر خانه شهر ديگري مراجعه كرده اند.

۳-مساله ديگري كه بايد توضيح بدهم اين است كه آيا منظور از اينكه در ماده ۵ لايحه قانوني اسناد معارض قانونگذار براي دارنده سند مالكيت معارض انجام معامله را ممنوع كرده است معامله با سند رسمي و در دفترخانه مي باشد. به اعتقاد اينجانب ممنوعيت كلي است و اعم از رسمي و عادي مي باشد (به استثناء صلح حقوق متصوره با ذكر معارض بودن سند).

۴-مساله ديگر اين است كه در تعارض نسبت به دو حد ياحقوق ارتفاقي و يا تعارض جزئي ابطال سند موخر در همان حد تعارض صورت مي گيرد و نه كل سند و كل پلاك (مثلاً اگر دو ملك در حد شرقي و غربي خود معارض باشند حدي كه قبلاً با تنظيم صورتجلسه تحديد حدود ثبت شده است حد معتبر بوده و حد ملك مجاور (مثلاً غربي) بايد از آن متابعت نمايد و در رفع تعارض از جهت قضائي دادگاه در همين خصوص دستور ابطال و اصلاح را صادر خواهد كرد.

۵-مساله ديگر اين است كه عليرغم ممنوعيت معامله دارنده سند معارض قانونگذار در ماده ۶ لايحه قانوني مربوط به اسناد مالكيت معارض ضمانت اجراء معامله دارنده سند معارض را در فرض صدور حكم نهائي بر بطلان سند او (به نحوي كه در بالا توضيح داده شد) يا در فرض عدم مراجعه متعاقب اخطاريه اداره ثبت ظرف دو ماه جريمه نقدي معادل يك برابر بهاي معامله تعيين كرده است كه با شكايت شاكي دادگاه مبادرت به صدور حكم خواهد كرد و از مفاد اين ماده اين طور استنباط مي شود كه تا حكم بر بطلان صادر شود مي توان في النفسه معامله (توجه۲) را باطل تلقي كرد.

۶-براي سردفتري كه عليرغم اخطار اداره ثبت و بخشنامه و ابلاغ آن معامله معارض را ثبت نموده در قسمت اخير ماده ۶ انفصال دائم از شغل سردفتري پيش بيني شده كه تخلف اداري است.

۷-و نيز براي كارمندان ادارات ثبت كه عمل مخالف مقررات آن موجب صدور سند مالكيت معارض يا معاملات متعدد شود مجازات اداري انفصال موقت كه كمتر از دو سال نخواهد بود و يا انفصال ابد به تناسب مورد پيش بيني شده است.

۸-و بالاخره آخرين بحث اين است كه اين مجازات اداري مانع از اين امر نيست كه اگر معلوم شود اقدامات مامورين و يا سر دفتر علاوه بر مخالفت با مقررات مقرون به سوءنيت و تباني با دارنده سند معارض بوده باشد نتوان مساله را از جهت كيفري نيز در مراجع قضائي مورد تعقيب قرارداد. ضمناً قانونگذار اين نوع تخلفات را مشمول مرور زمان اداري نمي داند.

توجه۱- نظر غالب اين است كه سردفتر تهران نمي تواند معاملات شهر ديگر را در دفاتر خود در آن شهر ثبت كند ولي اگر آمدند در تهران در محل دفتر خانه او منعي ندارد.

توجه ۲- منظور اين است كه بطلان سند لا محاله متضمن بطلان معاملات هم خواهد بود.

تقدم تصرفات مالكانه در ثبت املاك
در اختبار حقوق ثبت و امور حسبي كارآموزان محترم وكالت خرداد ماه سال ۱۳۸۴ يكي از دو سوال مطروحه اين بود كه كشاورزان ملك معيني با استناد به شهادت شهود و اطلاعات مطلعين محلي و مستندات ديگر از جمله مدارك اخذ وامهاي كشاورزي در سنوات گذشته براي تهيه كود و بذر به ادعاي تصرفات مالكانه مستمر خود اظهارنامه موضوع ماده ۱۱ قانون ثبت را تكميل و با تعيين محدوده تصرفات و تسليم آن به اداره ثبت محل هر كدام خواستار ثبت محدوده متصرفي شده اند. در مهلت مقرر در ماده ۱۶ قانون ثبت (پس از انتشار اولين آگهي نوبتي) وراث شخصي بر اساس گواهي انحصار وراثت و با تمسك به اسناد وقباله و بنچاق قديمي مربوطه به مورث به درخواست ثبت كشاورزان اعتراض كرده اند. از كارآموزان محترم خواسته شده بود, با تحليل مباني امر توضيح دهند وكالت كداميك از طرفين را در خور پذيرش مي دانند. به منظور رفع پاره اي استنباطات احتمالي, اين نكته مورد تصريح قرار گرفته بود كه منشاء تصرفات غاصبانه نبوده و سابقه دعوي خلع يد و تصرف عدواني موجود نيست.

در متن سوال به علت مسكوت ماندن چند نكته از جمله احتمال واگذاري اراضي در اجراي مقررات اصلاحات اراضي و نيز عدم تصريح به نحوه تصرفات كشاورزان آن چنانكه در ماده ۲۳ آئين نامه قانون ثبت پيش بيني شده است با وجود تاكيد بر غاصبانه نبودن منشاء تصرفات, كارآموزان محترم در استنتاج موضوع به برداشت هاي متفاوتي رسيده بودند. در بررسي دقيق پاسخ اوراق و جريان آزمون شفاهي مشخص گرديد كه تعداد كثيري از كارآموزان با استدلال برتري دلائل معترضين به ثبت بر اماره تصرف قبول وكالت آنها را بر وكالت متقاضيان ثبت اراضي ترجيح داده اند. در حاليكه اماره تصرف خود بالاترين دليل محسوب و بار اثبات از دوش متقاضيان ثبت برداشته شده است به علاوه كارآموزان محترم در تحليل ارزش اثباتي دلائل حتي در فرض رسمي بودن بعضي مدارك و مستندات معترضين به ثبت به اين نكته بسيار مهم توجه نداشته اند كه ارزش اثباتي اسناد رسمي مربوط به اراضي ثبت نشده و محتواي معاملات مربوط به اين قبيل اراضي با صراحت ماده ۸۸ قانون ثبت نسبت به اشخاص ثالث (ازجمله كشاورزان متصرف) قابليت استناد را ندارد. در

واقع در پاسخ به سئوال دو مطلب بسيار مهم حقوقي مورد غفلت قرار گرفته بود:
الف- امكان و احتمال اعراض اراضي توسط مورث معترضين به ثبت كه نوعاً در اراضي ثبت نشده به لحاظ خشكسالي هاي مستمر و مهاجرت افراد از يك نقطه به نقطه ديگر وترك طولاني اراضي سابق كشاورزي در سرزمين كم آب ايران امر شايعي است.

ب- غير قابل استناد بودن تاريخ اسناد و مدارك عادي معترضين به ثبت و نيز غير قابل استناد بودن محتواي مستندات رسمي آنها نسبت به اشخاص ثالث (متقاضان ثبت) با توجه به صراحت مقررات ماده ۱۳۰۵ قانون مدني و ماده ۸۸ قانون ثبت كه دقيق ترين نكته حقوقي قضيه محسوب مي گرديد.

در واقع از امتيازات ثبت اراضي و املاك اين است كه با درج مالكيت اشخاص در دفتر املاك ديگر احتمال اعراض از ملك منتفي بوده و اين مالكيت و نقل انتقالات آن از قاعده نسبي بودن خارج شده و نسبت به آحاد افراد مملكت و اشخاص ثالث واجد اعتبار كامل خواهد بود (مقررات مواد ۲۲ و ۷۲ قانون ثبت اسناد و املاك)
بديهي است در قبول وكالت معترضين به ثبت اگر با دلائل كافي ثابت شود كه معترضين به ثبت و مورث آنها علقه معنوي مالكيت خود را نسبت به اراضي متصرفي كشاورزان حفظ كرده اند (في المثل درسنوات گذشته مستقيماً يابه مباشرت ثالث سهم مالكانه خود را مطالبه كرده اند) يابه اثبات برسانند كه منشاء تصرفات اوليه كشاورزان تلقي از يد مورث آنها بوده است (مثل اجاره و نظاير آن) امكان پذيرش اعتراض و نهايتاً قبول ثبت ملك به نام ورثه متصور خواهد بود.

در پاسخ به سئوالات ثبتي مبتلا به شركت عمران شهرهاي جديد مشاهده شد كه بعض مشكلات در شهرهاي جديد مشترك است از جمله:
سوال اول - مشكل حادث از نقل و انتقال املاكي كه منتقل اليه حق انتقال ندارد ليكن به گونه اي مبادرت به انتقال ملك واگذاري كرده است و مسئولين شهرهاي جديد با خريداران ديگري غير از منتقل اليه اوليه مواجه هستند و بعضاً اين نقل و انتقالات به كرات حاصل مي شود.

در جواب اين سئوال بايد به متن قرارداد واگذاري توجه كرد. بديهي است در صورتي كه منتقل اليه طبق قرارداد براي مدت معين (مثلاً آخرين قسط بدهي يا ۳ سال ...) از انتقال ملك واگذار شده منع شده باشد اقدام به واگذاري در واقع تخلف از شرط فعل منفي است كه طبق مقررات كلي براي شركت ايجاد حق فسخ مي نمايد و با اعمال اين حق و بلااثر شدن قرارداد اوليه نتيجتاً قراردادهاي واگذاري هم فاقد اعتبار خواهد شد. بديهي است اعمال حق فسخ توسط شركت جنبه اختياري دارد و چنانچه شركت ولو به دفعات مخالفتي با انتقال نكند آخرين منتقل اليه قائم مقام منتقل اليه اوليه خواهد بود و شركت قرارداد و سندرسمي انتقال را با خريدار بعدي منعقد خواهد كرد مشروط بر اينكه اين خريدار واجد شرايط قانوني واگذاري باشد. قابل ذكر است كه هر واگذاري رسمي در فرض موافقت شركت هزينه مستقل دارد كه قاعدتاً مربوط به منتقل اليه بوده و شركت نبايد پذيراي پرداخت هزينه هاي بعدي باشد.

اينكه شركت در چه تاريخي مبادرت به تنظيم سند رسمي واگذاري مي نمايد علي القاعده اين امر بعد از تسويه حساب كامل و پرداخت آخرين قسط بدهي و هزينه هاي مربوط خواهد بود و ترتيب اقدام هم معرفي شخص به دفتر خانه و نيز تعيين نماينده جهت امضاء سند با ارائه سند مالكيت اوليه و مادر و دليل سمت مديرعامل مسئول شركت خواهد بود.

در همين قسمت بيان اين امر ضروري است كه چنانچه الزام شركت به انتقال مبتني بر حكم قطعي صادره از مراجع قضائي باشد گريزي از تمكين به آن نيست.

در تكميل پاسخ به سئوال مرتبط با قراردادهاي واگذاري چند سوال جزئي و فرعي هم مطرح شده است:
سوال– در فرض از بين رفتن سند اوليه واگذاري, نقل و انتقالات بعدي چگونه انجام مي شود؟
جواب۱- پاسخ اين است كه چنانچه نقل و انتقال رسماً صورت گرفته باشد رونوشتي از سند از دفتر خانه تنظيم كننده آن قابل دريافت است ليكن چنانچه سندعادي انتقال اوليه مفقود شده باشد براي انتقالات احتمالي بعدي تاييد رسمي واگذاري توسط شركت ضروري خواهد بود.

جواب۲- اساساً نقل و انتقال املاك در رهن بانك به موجب قانون و راي وحدت رويه ديوانعالي كشور به شماره ۶۲۰-۲۰/۸/۷۶ با توجه به حق عيني مرتهن نافذ نيست و بدون موافقت مرتهن ممكن نيست و دفاتر از تنظيم سند انتقال اين قبيل املاك خودداري مي كنند ليكن در عمل مشاهده شده است كه نقل و انتقال رسمي با ذكر (حفظ حقوق مرتهن) صورت گرفته است كه با راي وحدت رويه ديوانعالي كشور مغاير است.
دومين سوال مشترك مرتبط با مسائل ثبتي درخصوص مسائل تجميع چند پلاك مجاور ثبتي و يا تفكيك اراضي و املاك مي باشد.

در پاسخ اين سئوال بيان چند نكته ضروري است:
۱-تفكيك اراضي و املاك ثبت شده با ادارات ثبت محل وقوع ملك مي باشد كه مطابق مقررات ماده ۱۵۴ ق.ث مبناي اقدام نقشه جامع شهر مي باشد كه از طريق استعلام از شهرداري مشخص مي گردد.

۲-در خصوص املاك ثبت نشده در صورت تعدد مالكين و عدم تراضي آنها در امر تقسيم و افراز, امر تقسيم و تعيين سهم هر مالك با دادگاه و از طريق تعديل سهام و كارشناسي و استقراع صورت مي گيرد.

۳-اساساً در خصوص املاك ثبت شده چنانچه واحد ثبتي به هر علتي با درخواست تفكيك و افراز ملك مخالفت نمايد مرجع اعتراض دادگاه مي باشد كه باتقويم دادخواست به دادگاه عمومي محل وقوع ملك مي بايد نسبت به تصميم واحد ثبتي اعتراض صورت گيرد.

ماده ۶ قانون تاسيس شورايعالي شهرسازي و معماري ايران مصوب سال ۵۱ مقرر مي دارد كه در شهرهائي كه داراي طرح جامع مي باشند ثبت كل مكلف است در مورد هر تفكيك طبق نقشه هائي كه شهرداري بر اساس ضوابط طرح جامع تفصيلي يا هادي تاييد كرده باشد اقدام به تفكيك نمايد و در مورد افراز دادگاه ها مكلفند طبق نقشه تفكيكي شهرداري اقدام نمايند...

و ماده ۱۰۱ قانون شهرداري ها مقرر مي دارد: ادارات ثبت و دادگاه ها مكلفند در موقع درخواست تفكيك اراضي محدوده شهر و حريم آن, عمل تفكيك را طبق نقشه هائي انجام دهند كه قبلاً به تصويب شهرداري رسيده باشد.

و ماده واحده لايحه قانوني راجع به تفكيك و افراز اراضي مورد تصرف سازمان هاي عمران و اراضي شهري استان هاي كشور مصوب سال ۵۸ شوراي انقلاب مقرر مي دارد كه ادارات ثبت و اسناد و املاك و شهرداريها مكلفند از نظر تفكيك اراضي كه به موجب قانون سند مالكيت اراضي موات شهري در اختيار دولت قرار مي گيرد بدون جلب رضايت مالكين قبلي اقدام نمايند.

و بالاخره مقررات قانون افرازو فروش املاك مشاع مصوب سال ۵۷ در ماده ۳ هزينه تفكيك مقرر در ماده ۱۵۰ قانون اصلاحي ثبت را در موقع اجراي تصميم قطعي امر افراز توسط واحد ثبتي قابل وصول دانسته است و ملكي كه به موجب تصميم قطعي غير قابل افراز باشد باتقاضاي هر مالك و به دستور دادگاه فروخته مي شود.

اساساً مقررات افراز و فروش مصوب سال ۵۷ ناظر به درخواست مالكين مشاع است و امر تفكيك مربوط به مالك واحد بدون تعيين سهم و تقسيم اجزاء مي باشد. فرق افراز و تفكيك هم در همين امر است.
سومين پاسخ مربوط به چگونگي اجراي مقررات لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه هاي عمومي و نظامي دولت است (مصوب سال ۵۸) در خصوص اين مقررات بيان چند امر ضرورت دارد:

۱-برنامه هاي عمومي عمراني, نظامي شامل برنامه هائي است كه اجراي به موقع آن براي امر عمومي و دستگاه امنيتي (دستگاه اجرائي) لازم و ضروري باشد. ضرورت اجراي طرح مي بايد به تصويب بالاترين مقام دستگاه اجرائي برسد.

۲-براي اجراي طرح هاي عمومي و عمراني و نظامي مي بايد حتي المقدور از اراضي ملي شده يا دولتي (موات) استفاده كرد (مقررات ماده ۹ قانون زمين شهري و ضرورت واگذاري اراضي باير و داير براي ايجاد تاسيسات عمومي و عمراني و اداري ... مهم است) و عدم وجود اين قبيل اراضي حسب مورد بايد به تاييد وزارت كشاورزي و عمران روستائي و يا سازمان عمران اراضي شهري در تهران و ادارات كل و شعب مربوط در استانها رسيده باشد (درخصوص اراضي ملي شده متعاقباً توضيحات لازم داده خواهد شد.)

۳-براي خريد و تملك اراضي و املاك در مرحله اول توافق بين مالكين و دستگاه اجرائي صورت خواهد گرفت و در صورت عدم توافق توسط هيات كارشناسان رسمي دادگستري كه يك نفر از طرف مالك و يك نفر از طرف دستگاه اجرائي و نفر سوم با توافق يا در صورت عدم توافق توسط دادگاه انتخاب خواهد شد ارزش ملك تعيين خواهد شد.

۴-نكته درخور توجه اين است كه چنانچه بهاي مورد توافق و يا خسارات مالكين هر يك به مبلغ يك ميليون ريال باشد دستگاه اجرائي راساً اقدام به خريد ملك و پرداخت خسارت خواهد كرد و چنانچه مبلغ مورد معامله و خسارت هر يك از مالكين بيش از مبلغ يك ميليون ريال باشد بايد مقررات قانون محاسبات عمومي اجراء شده و هيات مقرر در ماده ۷۱ قانون مذكور مراتب را تصويب نمايند و در هر حال در صورت حصول توافق دستگاه اجرائي حداكثر ظرف مهلت سه ماه مكلف به خريد ملك و پرداخت حقوق يا خسارات خواهد بود و عدم اقدام در مدت مذكور به منزله انصراف محسوب مي شود.

۵-ملاك تعيين قيمت توسط كارشناسان بهاي عادله به قيمت روز تقويم اراضي و ابنيه و تاسيسات و حقوق و خسارت مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون تاثير اجراي طرح در قيمت آنهاست.

۶-حقوق كسب و پيشه و تجارت اشخاص در صورتي تعلق خواهد گرفت كه حداقل يك سال قبل از اعلام تصميم دستگاه اجرائي محل مورد تملك مورد استفاده كسب و پيشه و تجارت باشد.

۷-در مورد املاك موقوفه در صورت مجاز بودن به تبديل به احسن به طريق املاك غيروقف و در صورت مجاز نبودن تبديل به احسن از طريق اجاره هاي طويل المدت عمل خواهد شد.

۸-در صورت اقتضاء و رضايت مالك بجاي پرداخت وجه عوض اراضي تملك شده از ساير املاك ملي شده دولتي پرداخت خواهد شد در مورد حقوق كسب و پيشه نيز در صورت رضايت صاحب حق دستگاه اجرائي تعهد خواهد كرد كه در صورت اجراي طرح محل كسب مناسبي در اختيار صاحب حق قرار دهد.

۹-تصرف و اجراي طرح قبل از انجام معامله در صورتي ممكن خواهد بود كه عدم تسريع در انجام طرح موجب ضررو زيان جبران ناپذير گردد كه در اين صورت دستگاه اجرائي مي تواند با تنظيم صورتمجلس وضع موجود ملك با حضور مالك يانماينده رسمي در غياب او با حضور نماينده دادستان و كارشناس رسمي اقدام نمايد و به هر حال مي بايد دستگاه اجرائي ظرف مهلت سه ماه نسبت به پرداخت قيمت عادله طبق نظر كارشناس اقدام نمايد ( مقررات زمين شهري در اين موارد در خور توجه است). در صورت عدم پرداخت, مالكين مجاز به طرح دعوي در مراجع قضائي و توقيف عمليات اجرائي تا زمان پرداخت بهاء مي باشند و محاكم دادگستري خارج از نوبت رسيدگي و مبادرت به صدور حكم خواهند كرد و با پرداخت قيمت تعيين شده بلافاصله رفع توقيف عمليات اجرائي خواهد شد. توضيح: مطابق تبصره ۷ و ۹ ماده ۹ قانوني زمين شهري مصوب سال ۱۳۶۶ دولت و شهرداري ها در كليه شهرها و شهرك ها زمين مورد نياز خود را پس از تصويب طرح با قيمت منطقه اي تملك مي كنند و بهاي اعياني بر اساس بهاي عادله روز است.

پاسخ سئوالات مرتبط با مقررات قانون خريد و تملك اراضي براي اجراي برنامه هاي عمراني- عمومي و نظامي.
۱-مالك اعم از دارنده سند رسمي در جائي كه مقررات ثبتي اجرا شده و يا كساني است كه به عنوان متصرف مالكند و اسناد عادي دارند.

۲-صاحبان حقوق كشاورزي هم در قبال اجراي طرح هاي عمراني حقوق خود را دريافت مي نمايند.

۳-دولت مطابق تبصره ۲ ماده ۱۰ قانون زمين شهري از پرداخت ماليات و حق تمبر و هزينه هاي دولتي و معاملاتي در جريان آماده سازي و تفكيك و فروش اراضي معاف مي باشد.

۴-تشكيل شهرك هاي عمران شهرهاي جديد مستند به تبصره ۵ ماده ۱۱ قانون زمين شهري است.

دو مبحث ديگر بايد مورد تحليلي قرار گيرد:
الف- مباحث مربوط به مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحي قانون ثبت
ب-اراضي ملي شده و ارتباط آن با مقررات ماده ۱۲ قانون زمين شهري

الف-در ارتباط با مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحي قانون ثبت (مهلت اعتبار اين مقررات براي مدت ۵ سال از سال ۷۸ تمديد شد) بيان مطالب زير ضروري است:

۱-مقررات اصلاحي مذكور مربوط به سال ۱۳۶۵ است و قانونگذار در مورد كساني كه در اراضي دولتي يا غير دولتي مبادرت به احداث اعياني كرده اند كه به جهت موانع قانوني صدور سند براي آنها ميسور نيست و نيز اراضي كشاورزي و نسقهاي زارعي و باغات اعم از شهري و غيرشهري و اراضي خارج از محدوده شهر و حريم آن كه مورد بهره برداري متصرفين است و افراد با سند عادي خريداري كرده اند كه به علت موانع قانوني صدور سند مالكيت براي آنها مقدور نيست هيئتهاي متشكل از قضات دادگستري و روساي ادارات ثبت در ادارت ثبت هر محل تشكيل شده و با رسيدگي به درخواست هاي افراد و احراز توافق طرفين در انجام معامله مراتب را جهت صدور سند مالكيت به اداره ثبت اعلام مي نمايند.

۲-علاوه بر مورد بند بالا (در تمام موارد چنانچه بين متصرف و سازنده اعيان و مالك اعم از مفروز و مشاع توافق باشد رئيس اداره ثبت اسناد و املاك رسيدگي و ارجاع امر به كارشناسي مي نمايد) چنانچه انتقال ملك به نحو مشاع بوده ليكن تصرف بصورت مفروز باشد و هيات توافق مالك يا مالكين مشاع را به تصرف افرازي احراز نمايد با آگهي مورد در صورت عدم اعتراض ظرف يك ماه اداره ثبت مربوط سند مالكيت مفروزي را صادر مي نمايد. بديهي است با وصول اعتراض مورد به دادگاه احاله خواهد شد. در مورد مذكور چنانچه تصرف مفروز مورد تاييد هيات نباشد سند مالكيت مشاعي به دستور هيات توسط اداره ثبت صادر خواهد شد.

۳-نكته در خور توجه اين است كه حتي هيات در صورتي كه متصرف قادر به ارائه سند عادي هم نباشد در صورت بلامنازع تشخيص دادن تصرف مراتب را جهت صدور سند به اداره ثبت اعلام مي نمايد والا موضوع به دادگاه احاله خواهد شد.

۴-در هر صورت در فرض عدم حضور مالكين هيات در صورت احراز تصرف مراتب را به اداره ثبت محل اعلام خواهد كرد و اداره ثبت در دو نوبت مراتب را آگهي نموده و در صورت عدم وصول اعتراض سند مالكيت صادر نموده و در صورت وصول اعتراض مورد به دادگاه احاله خواهد شد. به هر حال در فرض صدور سند و انقضاي مهلت ۱۵ روز هم حق مراجعه به دادگاه براي متضرر ممكن و مقدور مي باشد.

۵-مقررات مذكور در املاك موقوفه نيز جاري بوده و هيات هاي مربوط در صورت موافقت متولي و اطلاع اداره اوقاف (در صورت فقدان متولي) با موافقت اداره اوقاف و رعايت مفاد وقف نامه و مصلحت موقوف عليهم با تعيين اجرت المثل زمين جهت صدور سند مالكيت براي اعياني توسط اداره ثبت اتخاذ تصميم خواهد كرد.

۶-در خصوص اعياني هاي احداثي در اراضي متعلق به دولت اولا چنانچه متصرف فاقد محل مسكوني باشد دولت عرصه ملك را به قيمت منطقه اي به اضافه بهاي تاسيسات زيربنائي و تمام شده به سازنده اعياني و متصرف مي فروشد. در صورتي كه متصرف داراي واحد مسكوني ديگري باشد دولت مي تواند عرصه را به قيمت عادله روز طبق نظر كارشناس بفروشد. (توجه ۱) حكم اين ماده در صورتي است كه سازمانهاي دولتي و شهرداريها و ساير موسسات و شركت هاي دولتي به اراضي متصرفي نيازمند نباشند.

۷-در خصوص املاك موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ كه اداره ثبت مبادرت به صدور راي مي نمايد هر گاه نياز به امر تفكيك باشد هيات ها در واحدهاي ثبتي بدون رعايت تشريفات مربوط و استعلام از شهرداري و رعايت طرح جامع مبادرت به صدور سند تفكيكي خواهند كرد.

توجه ۱- همچنين در صورتي كه متصرف فاقد شرايط واگذاري بوده با تصرف براي استفاده غيرمسكوني است و نيز در خصوص تصرفات داخل در محدوده شهرها و حوزه استحفاظي در مورد تصرفات مازاد بر ۱۰۰۰ مترمربع قيمت روز محاسبه خواهد شد.

ب-در خصوص اراضي ملي شده مسائل زيادي در عمل وجود دارد كه اجمالا به آن اشاره مي گردد:
۱-اغلب مشاهده شده است كه بعد از انقلاب و تصويب مقررات قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري اعضاء كميسيون ماده ۱۲ قانون زمين شهري بدون بررسي و استعلام وضعيت زمين از جهت ملي بودن اراضي را موات اعلام كرده و اسناد مالكيت افراد باطل و سند مالكيت به نام دولت به عنوان موات صادر مي شود و افراد با مراجعه به دادگاه و اثبات سبق عمران موفق به تحصيل راي به ابطال راي كميسيون ماده ۱۲ و نيز ابطال اسناد مالكيت موات متعلق به دولت شده اند. در صورتي كه به موجب راي وحدت رويه شماره ۶۸۱ مورخ ۲۶/۷/۸۴ هيات عمومي ديوانعالي كشور عرصه و اعيان كليه جنگلها و مراتع و بيشه هاي طبيعي و اراضي جنگلها كشور جزء اموال عمومي محسوب و متعلق به دولت است و لو اينكه قبل از اين تاريخ افراد آن را متصرف شده و سند مالكيت گرفته باشند ... و به صرف تشخيص وزارت مذكور و قطعيت آن اراضي مذكور در ملكيت دولت قرار مي گيرد و عدم صدور سند مالكيت به نام دولت نافي مالكيت دولت نيست.

۲-به موجب راي شماره ۷۶/۳ هيات عمومي ديوان عدالت اداري پرونده هاي موضوع ماده واحده ماده ۵۶ قانون سال ۷۶ تعيين تكليف اراضي اختلافي موضوع اجراي ماده ۵۶ قانون جنگل ها و مراتع اعم از اينكه داخل محدوده شهرها باشند يا خير مي بايد در هيات موضوع ماه ۵۶ مورد رسيدگي قرار گيرند.

موضوع يك لايحه:
رياست محترم شعبه – دادگاه عمومي شهر تهران
با سلام و احترام, در پرونده كلاسه- كه وقت رسيدگي براي ساعت ۹ صبح روز ۷/۳/۸۷ تعيين شده است در مقام دفاع مراتب زير به استحضار مي رسد: به نظر مي رسد براي سهولت تبيين مباني دفاع از دعوي مطروحه مكتوب شدن خواسته دعوي و جهات توجيهي آن بصورت خلاصه ضروري است: وكلاي محترم خواهان در ستون خواسته و انتهاي دادخواست و استنتاج نهائي دعوي از دادگاه محترم, صدور حكم نسبت به موارد زير را خواستار شده اند ( علاوه بر خسارات دادرسي و حق الوكاله).

الف- ابطال اجرائيه شماره ...-۱۲/۷/۱۳۸۴ صادره از دفتر خانه ... تهران
ب-ابطال عمليات اجرائي موضوع پرونده اجرائي كلاسه .../الف/يك اداره ... اجراي ثبت تهران.
ج-اعاده وضع به حالت سابق و وضع يد مجدد موكل نسبت به سه دانگ مشاع موضوع اجاره نامه رسمي شماره ...-۶/۹/۱۳۵۲ دفتر خانه ۷۴ تهران كه عبارت است از يك باب مغازه پلاك ثبتي ...۳۲۴۲ بخش .. تهران واقع در تهران ...( كه در سند رسمي اجاره ... مي باشد) آقايان وكلاي محترم در توجيه استحقاق موكل به قواعد حقوق منع دارا شدن بلاجهت و لاضرر متمسك شده و به موادي از قانون اصلاح قسمتي از مواد قانون ثبت و دفاتر اسناد رسمي مصوب سال ۱۳۲۲ و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ استناد كرده اند.

ملخص مباني توجيهي دعوي عبارت است از:
الف) با فوت مستاجر و با وجود تعدد ورثه شخص خواهان – ذينفع منافع عين مستاجره و حقوق ناشي از آن (سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت) مي باشد و متعاقب پرونده اجرائي اجراي احكام مجتمع قضائي ... و سند انتقال اجرائي شماره – دفترخانه شماره – تهران موكل (خواهان) قائم مقام قراردادي ساير ورثه مستاجر متوفي هم شده است.

ب) باحصول قائم مقامي انحصاري خواهان نسبت به اين جزء ماترك خواندگان رديف اول الي سوم (ورثه موجر) در ارتباط با مطالبه اجور معوقه و نيز درخواست صدور اجرائيه ثبتي و عمليات اجرائي بعد از صدور اجرائيه به طرفيت همه ورثه مستاجر متوفي اقدام كرده اند و ابلاغات هم كه مي بايد منحصراً نسبت به خواهان كه به دلالت گذرنامه پيوست دادخواست مقيم خارج از كشور است انجام مي شد بدون توجه به تغيير شماره شهرداري عين مستاجره از ... (مذكور در سند اجاره) به شماره ... بصورت جمعي براي همه ورثه صورت گرفته است و با استناد كلي به راي وحدت رويه قضائي شماره ۶۱۸ هيات عمومي ديوان عالي كشور(توجه ۱) و بيان اين امر كه موضوع نيازمند اظهارنظر قضائي است. با شرح اختلافات داخلي بين ورثه مستاجر (مورث) نهايتاً صدور حكم به سود موكل را خواستار شده اند.

توجه ۱- هيچ ارتباطي به موضوع اين پرونده ندارد.
دفاع شكلي و ماهوي دعوي و اشكالات دادخواست در دو قسمت عنوان و توضيح داده خواهد شد:

ايراد و اشكال شكلي دادخواست و دعوي
الف ) عليرغم صلاحيت عام دادگستري و مرجعيت براي رسيدگي به كليه دعاوي واشكالاتي كه مي تواند در صلاحيت سازمان ثبت اسناد و املاك كشور باشد و با اينكه به عنوان مستند قانوني به مقررات مواد ا الي ۵ و ۷ قانون اصلاح قسمتي از مواد قانون ثبت و دفاتر اسناد رسمي مصوب سال ۱۳۲۲ و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ اشاره شده است در واقع مباني توجيهي دعوي ايرادات و اشكالاتي (هرچند نادر است و غيرموجه و خلاف واقع و غير موثر) به نحوه عمليات اجرائي ثبتي است كه طبق مقررات فصل دوازدهم آئين نامه اجراي مفاد اسناد رسمي لازم الاجراء و طرز رسيدگي به شكايات از عمليات اجرائي مصوب سال ۱۳۵۵ بدون ضرورت طرح دادخواست مي بايد به رئيس اداره ثبت محل مراجعه مي شد ( ماده ۲۲۹ به بعد آئين نامه) كه مرجع تجديدنظر و رسيدگي به اعتراض نظريه رئيس ثبت طبق بند ۸ ماده ۲۵ قانون ثبت هيات نظارت مي باشد. مقررات قانون اصلاح قسمتي از مواد قانون ثبت مصوب سال ۱۳۲۲ ناظر به اعتراض به دستور صدور اجرائيه (تحت هر عنوان و علتي) مي باشد كه نسبت به پرونده مطروحه خروج موضوعي دارد و وكلاي محترم در توضيحات مباني دعوي حتي مدعي پرداخت اجور معوقه سهمي خواندگان رديف اول الي سوم هم نشده اند كه بتوان به گونه اي طرح دادخواست و دعوي را قابل توجيه دانست. به عبارت دقيق تر در خصوص اصل صدور اجرائيه ادعائي مطرح نيست و طرف قرار دادن خواندگان رديف چهارم و پنجم هم كه اقدامي اضافي و غير ضروري است مويد مراتب اشعاري مي باشد و در واقع موضوعات اداري و اجرائي مطرح شده كه از مصاديق اختلاف صلاحيت ذاتي مرجع قضائي و اداري است. توجه رياست محترم دادگاه را به اين ايراد مهم و شكلي جلب مي نمايد.

قطع نظر از ايراد مذكور و اساساً برابر ماده ۲۱۳ آئين نامه اجراي مفاد اسناد رسمي سابق الذكر يكي از موارد ختم عمليات اجرائي ثبتي كه عيناً درج مي گردد: (تحققي تخليه يا تحويل در مواردي است كه اجرائيه براي تخليه يا تحويل صادر شده باشد).

عمليات اجرائي موضوع ادعاي وكلاي محترم خواهان با توجه به گواهي مورخ ۲۱/۹/۸۴ دفترخانه ... تهران(فتوكپي مصدق آن پيوست است) به اتمام رسيده و سند اجاره مستند اجرائيه نسبت به سه دانگ مشاع سهمي خواندگان رديف اول الي سوم به دليل عدم واريز اجور معوقه مورد مطالبه فسخ و ابطال گرديده است و از نظر شكلي ديگر پرونده اجرائي مطرح نيست ( قطع نظر از ايراد صلاحيت) تا موقعيتي براي رسيدگي به خواسته دعوي باقيمانده باشد. بر اين اساس به جهت مختومه بودن عمليات اجرائي و عدم قابليت استماع دعوي رد آن مورد استدعاست.

صرفنظر از تمام مراتب در فرض مطرح بودن پرونده اجرائي مباني توجيهي وكلاي محترم علاوه بر كذب بودن ادعاي اشتباه در ذكر پلاك تغيير يافته شهرداري (فتوكپي مصدق اوراق و اخطاريه هاي مربوط پيوست است) در خصوص خارج از كشور بودن محل اقامت خواهان و اشكال شكلي مرتبط با صدور اجرائيه (بجاي شخص خواهان براي كل ورثه) غير موثر بوده و فاقد اعتبار قضائي و حقوقي است زيرا:

الف- طبق تبصره ۳ اصلاحي ماده ۳۴ قانون ثبت -قبل از اصلاح اسفند ماه سال ۱۳۸۶ – مادام كه متعاملين تغيير اقامتگاه خود را قبل از صدور اجرائيه به دفتر خانه اعلام نكرده باشند اقامتگاه آنها همان است كه در سند رسمي قيد شده است.

ب-به مصداق ضرب المثل معروف (چو صد آيد نود هم نزد ماست) و نيز با لحاظ صراحت ماده ۲۳۲ قانون امور حسبي داير بر لزوم اقامه دعوي بر ماترك ميت اعم از دين يا عين به طرفيت تمام ورثه يا نمايندگان قانوني آنها و اينكه حتي در صورت رد تركه كه توسط وراث هم ضرورتاً بايد دعوي ( و بطريق اولي صدور اجرائيه) بطرفيت كل ورثه مطرح (و يا صادر ) گردد زيرا در صورت بقاء ماترك اگر از ديون متوفي ( ماترك) چيزي باقي بماند متعلق به ورثه است, اقدام خواندگان رديف اول الي سوم عليه كل ورثه از جمله خواهان با نص صريح قانون منطبق بوده و ايراد معنونه فاقد منطق و اعتبار عرفي و قضائي است.

ج-اصل نسبي بودن آثار اسناد و معاملات (اعم از رسمي و عادي) مستفاد از ماده ۱۹۶ قانون مدني و ۷۱ قانون ثبت اسناد و املاك نيز مردود بودن دعوي مطروحه را در خصوص تخصيص منافع و سرقفلي و حقوق كسب و پيشه و تجارت عين مستاجره موضع دعوي به عنوان سهم اختصاصي خواهان و بلااثر بودن آن به زيان اشخاص ثالث (خواندگان رديف اول الي سوم) به عنوان يكي از اصول بديهي از جمله حقوقي, قابل استناد و توجه مي باشد.

د-صرفنظر از اينكه اساساً مالكيت ورثه نسبت به ماترك به صراحت ماده ۸۶۸ قانون مدني استقرار ندارد مگر پس از اداء حقوق و ديوني كه به تركه ميت تعلق مي گيرد.

بنا به مراتب اساساً و در ارتباط با اشخاص ثالث و طلبكاران (ازجمله موجرين سه دانگ مشاع منافع و حقوق عين مستاجره باقيمانده از متوفي) قبل از پرداخت ديون متعلقه به تركه ( اجور معوقه) تعلق اختصاصي منافع و حقوق عين مستاجره به نفع احد از ورثه در رابطه خصوصي آنها به زيان اشخاص ثالث قابل استناد نبوده و مستقر نمي شود. صدور حكم شايسته و رد دعوي واهي و بي محتواي مطروحه مورد استدعاست.
بالا
فهرست اصلي


 *English
Lawyer Search <  
Francias* 

 *كانون جهاني (IBA)
اتحاديه كانونها
 *مصوبات
 *مجمع عمومي
 * شوراي اجرائي
 *كميسيون‌انفورماتيك

كانونهاي وكلا
 *مركز
 *فارس
 *آذربايجان شرقي
 *آذربايجان غربي
 *اصفهان
 *مازندران
 *خراسان
 *گيلان
 *قزوين
 *كرمانشاه و ايلام
 *خوزستان
 *همدان
 *قم
 *كردستان
 *گلستان
 *اردبيل
 *مركزي
 *بوشهر
 *زنجان
 *لرستان
 *کرمان


امور وكلا و كارآموزان  *فهرست اسامي
 *مصوبات كانون
 *كميسيون حقوقي
 *كارآموزي و اختبار
 *آزمون وكالت
 *نظرات وكلا

طرح‌ها و لوايح وكالت
 *كتابخانه
 *مقالات حقوقي
 *مجله حقوقي
 *نشريه داخلي

منابع حقوقي
 *بانك قوانين
 *آراء قضائي
 *نظرات مشورتي
 *لوايح و اوراق
 *مراجع رسيدگي
 *پرسش و پاسخ

سايتهاي‌اطلاع‌رساني
 *حقوقي و داخلي
 *حقوقي خارجي
  لطفا برای مشاهده بهتر تارنما قلم فارسی موجود را دریافت کنید.  كاوش پيشرفته
All Rights Reserved.
© 2003 Iranian Bar Associations Union
No. 3, Zagros St., Argentina Sq., Tehran, Iran
Phone: +98 21 8887167-9     Fax: +98 21 8771340    
Site was technically designed & developed by Nima Norouzi